第四种财商撬起金钱的杠杆.ppt

第六章 第四财商：撬起金钱的杠杆 第一节 控制和杠杆 * 控制和杠杆 预算盈余 预算秘诀 本 章 要 点 一、什么是杠杆？ 杠杆是用更少的东西做更多的事情。 例：储蓄有杠杆作用吗？ 如果投资者缺乏控制其投资的理财智慧，利用杠杆作用就有很大风险。 控制和利用杠杆作用越好，第四财商越高。 二、资产净值的价值 资产净值是资产减去负债后剩下的值。 1、观念一：资产净值无价值。 原因： （1）资产净值的估算通常基于主观而事实。 （2）资产净值通常建立在价值下降的房产之上。 （3）资产价值的上升往往是由美元价值下跌引起的。 2、观念二： 价值并不基于通货膨胀。 3、观念三： 杠杆作用并不是冒险。 如果能很好控制，运用杠杆作用就可以将风险 控制得很低。 三、什么是控制？ 资产 负债 收入 支出 售价 租金 运作成本 生意 房地产 债务 资产负债表 损益表 无论作为企业家或是房地产投资人，上述财务报表的项目可以控制。 储蓄、股票、债券、共同基金和指数基金等纸资产，主要缺点是不可控制。 四、控制的关键是什么？ 理财智慧是控制的关键。 例：公寓房 1、收入栏的控制：增加收入？ 增加租金 额外收入 2、 支出栏的控制：控制支出？ 方法一：降低劳动力成本 方法二：降低管理成本 成本内容： “后台支出”----会计、出纳、律师、行政人员的成本。 其他支出----保险费、房产税、水费、维修费和景观美化费等。 3、负债栏的控制： 减少负债和降低利率。 资产 负债 收入 支出 增加10万元 减少10万元 利率降低 抵押 资产负债表 损益表 4、资产栏的控制： 通过增加租金、降低支出、减少负债或降低利率来提高房产的资产值。 资产 负债 收入 支出 收入增加是由于 1、提高租金 2、减少支出 3、降低抵押成本 资产价值上升是由于 1、提高租金 2、减少支出 3、降低抵押成本 资产负债表 损益表 小结： 利用理财智慧控制收入、支出、负债及投资的最终价值，可以控制自己的财富命运。 1、 杠杆作用有很多类型 2、大多数投资者投资纸资产，但很少能控制 3、收益提高并不意味着风险也提高 4、大多数理财顾问不是投资者 5、财商教育提高理财智慧 财商教育可以提高理财智慧，并有望提高他们的财务控制和利用杠杆的能力。 6、杠杆作用有两个方向 杠杆作用可以使你变得富有；也可以使你变得贫穷。 7、大多数理财顾问推荐多元化投资时，他们所推荐的投资并非真正的多元化。 原因有二：实际上只投资了一种纸资产。 共同基金已经是一种多元化组合。 五、运用更多的杠杆作用 集中投资而非多元化投资是运用更复杂的杠杆作用，获得更高收益和把风险降得更低的国家。 （一 ) 投资两样东西： 1、资本利得 大多数情况下，为资本利得而投资是一种赌博或投机。还可能增加纳税。 2、现金流 为现金流投资，相比而言风险小得多。 五、运用更多的杠杆作用 集中投资而非多元化投资是运用更复杂的杠杆作用，获得更高收益和把风险降得更低的国家。 （一 ) 投资两样东西： 1、资本利得 大多数情况下，为资本利得而投资是一种赌博或投机。还可能增加纳税。 2、现金流 为现金流投资，相比而言风险小得多。 （二）三种投资类型 1、仅为资本利得而投资的投资者。 2、仅为现金流而投资的投资者。 3、既想获得资本利得，又想获得现金流而投资的投资者。 （三）三个更高级的投资策略 风险较低，收益较高。 1、OPM：其他人的钱。 2、ROI:投资回报。 衡量投资回报的一个尺度两个： 一是股票价格， 二是钱包里的现金。