厘清主体明规则守法尊约营民 主(暂定稿).docVIP

厘清主体明规则 守法尊约营民主 ——关于物业管理服务行业的调研 1981年3月10日，深圳市物业服务企业成立，标志着物业管理作为我国的一个新兴行业开始起步。历时30余年，随着我国产权制度的改革，该行业与我们每个人的生活日益密切，与社会和谐发展切切相关，因此，研究并发展好这一行业，成为人民群众的迫切要求。 我街道地处老城区，物管类别较为齐全，由物业管理引发的矛盾也比较典型，根据街道党工委的要求，街道人大工委组织部分人大代表对我街道范围内物业管理工作进行了调研，以总结经验，探寻问题，谋求善策。 一、充分认识物管行业的固有特点及其影响 物业管理行业30多年来虽然取得了较大发展，但“业主不满、企业喊冤、政府纠结”也是目前该行业的真实写照，此局面，必定是该行业市场运行出了问题，为此，有必要对该行业自身固有特点先作一分析。 1、服务行为的持续性。物管企业一旦签约运行，其服务行为就是持续而不间断的，在长达几年的合同期内，物业管理房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序 3、能“沟通”的业委会。业委会设（主任、副主任、执行秘书各1名），仅主任1人全职，按小区业主大会规则约定每月领取1000元补贴，常年在业委会办公，业委会与物业建立了具有相对规范化的沟通机制，设计了“工作联系单”，业主的诉求能及时有序地传递给物管企业，物管企业接单干活，买卖双方都把事情摆在了明处，较好地行使了市场主体的权利和义务。 解析：“主家”说“管家”霸占着家产，“管家”抱怨“主家”挑剔克薄，如此主体权利错位也许就是最核心的症结所在，所以，小区作为一个整体，业主众多，必须也只能有一个代表大家合意的业委会代行其权利义务。一方面“把物权还给业主”。业委会应该是真正的管理者，让业委会打理自己家产，收益明明白白自家入帐，可以激发业主参与小区公共事务管理的热情，此小区能在政府整治结束后又自己新增30多个车位，就是因为业主看到其收益是业主自己的而不是物管公司的。如此，业主不再有“管家”侵占“主家”财产的猜疑。另一方面“向企业按劳付酬”。物管企业应该是服务提供者，不再有资产经营收益，便于核清物管成本，向业委会按劳取酬，不仅促使物管企业把精力集中到服务上来，通过提供优质服务明明白白赚钱，而且促成了市场主体的对称平等，有利于物管市场规则的完善。 建议一：让业委会拥有公共物业管理收益权。赋予业委会打理公共事务的权利和职责，开设银行帐户，允许其根据业主大会授权，代表业主接收、管理、经营小区公建配套用房、车库车位等非专有部分资产，不仅符合物权谁拥有谁收益的基本原则，而且能使业委会真正成为民事责任主体，使业主看到切身利益，激发自我管理热情。 建议二：让业委会成为合格的市场主体。业委会根据业主大会决议，招聘物管企业，订立物管合同，则应当依约监督物管企业服务质量，并承担依约支付物管企业报酬的责任，成为合格的市场主体。至于经费，来源于资产收益还是业主交费，由业主大会根据预算确定，也就是说，业委会根据业主大会决议向业主收取并向物管企业支付物管费用，业主向业委会交费并监督，形成业主——业委会内部授权自治，业委会——物管企业独立履约的运行规则。 建议三：让业委会具有权威性。物业管理通过法律业主公约的权威性和约束力，自我管理，自治机构权威性，保障业主公约履行，实现业主自我管理。物业管理实现物业的保值和增值财务管理便于业委会工作，激发广大业主的主动参与意识。、管理物业管理除了业主（单个业主、业主大会、业主委员会）、物业管理企业、建设单位（开发商）公安、建设等相关主体。 - 11 -