房地产分析框架61p.pptVIP

房地产行业研究方法论探讨 目 录 1.1 估值理论 1.1估值理论 1.1 估值理论 1.1 估值理论 1.1 估值理论——方法比较 1.2 行业估值 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.2 行业估值——NAV法 1.3 行业估值——PE估值 1.3 行业估值——PE估值 1.3 行业估值——PE估值 1.3 行业估值——PE估值 1.3 行业估值——PE估值 1.4 个股选择——学会阅读两张表，抛弃利润表 1.4 个股选择 1.4 个股选择 1.4 个股选择 1.4 个股选择 总论 2.1 行业生态 2.1 行业生态 2.2 周期判断 2.2 周期判断 2.2 周期之所以成为周期 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.2 周期判断——香港 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 2.3 周期分析——数据 地产的同质性，本质上不可能有超越行业的个股 现金流和资源的平衡 融资的周期和节奏 拿地的方式和成本 产品和销售能力 管理层的激励 人才的布局和培养 区域的布局 投资者关系的水平 企业的股东结构 选股无招胜有招，容忍公司的一些失误，充分理解公司的利益并尊重公司的利益，永远遵守法律和道德的红线。 挑选牛股 调研地产公司切忌纯粹对项目，除非已经是很好的朋友，需要完成模型；项目是死的，公司是活的。 迫不得已要对项目，问成本，问价格，也可以变着方法去问，最好不要打开笔记本一个个核对下去。 收获主要在闲谈间，闲谈是生活的智慧——80%对行业的认识并不产生于有目的的提问，这个行业门槛虽然很低，但是精通这个行业的生态并不容易。 不断调研，多去一线——少用数据平台，少用搜房网。 公司忽悠你怎么办？从不当面反驳，但需保持客观。 调研方法论 1992年8月，中国海外发展在香港上市，此前一直小本经营的中海外开始加大投入。1992年8月-1993年7月，中海外在香港以12.32亿港元的代价购入7幅小地块。由于香港房地产市场繁荣，这些项目都获得了丰厚的回报。此后，中海外寻求和其他公司合作，曾参与总投资300亿港元的超级房产项目奥海城的开发。中海外市值一度达到343亿港元，策略偏激进。 1997年6月，中海外以30%的权益参与赤柱项目，该项目每平米成本约17.5万元，地价达到55亿，发展面积仅42.88万平方英尺。1997年10月，中海外参加了香港回归后第一次土地拍卖。此时各项先行指标已经显示了楼市疲态，因此四大房地产商都没有参与此次土地出让。中海外最后仍然以29亿港元获得屯门407号地块（南浪海湾）。1997年，中海签定购地合同金额超过81亿，资产负债率达到50%，而公司地产业务1996年的营业收入只有24.18亿。就在10月，香港股市大跌，房屋均价下跌超过20%。 案例——中国海外发展 中海外陷入困境的原因 计算企业核心资产价值 管理决策简单 内控机制缺乏 周期判断失误 拿地时点有误 迷信产品优势 缺乏风险管理 迷信资本运营 风险收益不对称 1 2 3 4 拿地 开发 融资 风险 如何走出困境 计算企业核心资产价值 现金流仍然充足 维护政企关系 善用金融资源 加快销售 放慢施工 控制成本 寻求蓝海 1 2 3 4 二 行业生态和周期判断 行业生态的认识是可行的 房地产行业是如此重要，以至于其对于市值的影响远远不只是其所占市值比例那么简单；行业又是如此复杂，是全市场唯一一个拥有大量小股票的大行业。更重要的是，虽然门槛低，但对于行业周期的把握，几乎没有绝对正确的方法论可谈，只有视角，只有观点。 将有限的生命投入到无限的地产研究中去 开发流程(现金流) 地产公司分类和盈利模式 常规性一二线城市开发企业：主要在一线从事房地产二级开发，赢取土地红利 万科，保利，招商，金地 常规性三线城市开发企业：主要在二三线城市从事房地产二级开发，赢取制造业利润 荣盛，碧桂园，恒大 特别能力拿地企业