国外征收房产税对我国的借鉴.docxVIP

国外征收房产税借鉴　国外征收房屋持有税由来已久，各国根据自身情况，缴税方式各有差别。　住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长文林峰认为，国外征收不动产税，是地方政府税收的主要来源之一，并不是宏观调控的手段。相反，在房地产市场大幅度波动时，因房地产税还保证了地方政府稳定的财政收入额：当房价下降时，不会下调房地产税率，因为不能削减地方公共财政开支；当房价上涨时，也不会上调房地产税率，因为一是要经过民众同意，二是从公共财政角度，也没有必要大幅度增加收入。这也是国内与国外的区别：地方政府是为公众服务的，不具有促进地方经济增长的责任。　另外，国外的不动产税，经过了几十年的磨合与发展，才形成相对稳定长期的税种。因此，中国征收不动产税，不可能一步到位，要充分考虑到难度、复杂性以及征税成本。　中国房地产学会副会长陈国强(/chenguoqiang博客)认为，世界上，征收“房地产税”国家的土地都是永久产权，美国各级政府都不会经营土地营利。但中国有的地方政府收入百分之五十以上都来自土地财政。因此，学者和业界人士在参与讨论物业税和房产税和住房保有税时，都不应该忘记地方政府在房地产开发中得到的收入。如果忘了这个前提而说“美国可以有2%的房产税，中国为什么没有”，那是不科学的。　需要提醒的是：在借鉴国外经验时，我们不能忽视中国和国外制度上的差异。　美国：征收个税和不动产税　在美国涉及到房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季时由自己报税。　房产如果持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。　此外，拥有房产后每年交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到3%之间征收，分两次付清。　法国：按土地出租价值征税　房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。　按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物(住宅或其他建筑物)的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。　在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。　　　韩国：征收综合不动产税　韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元(现韩元兑人民币汇率约183∶1)以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。　综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。　荷兰：鼓励出租 分类课税　荷兰对房屋课征的税收，第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。　房屋消费税征收的纳税人是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。　财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。　中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。　加拿大：100%物业征税　　温哥华地产财政的主要来源是地税(物业税)入，约占总财政收入的58.4%。地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值(土地和房屋)的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。　温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府