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2011年房地产产业分析 第一板块：宏观分析 一，2010年宏观经济及政策回顾 (一)2010年在极为复杂的国内外经济环境中，我国成功地的维护了经济的稳定、快速发展。主要取得以下成就： 1.国内生产总值 397983亿元人民币， 同比增长10.3% 2.财政收入83080亿元人民币，同比 增长21.3% 3.财政支出89575亿元，同比增长17 .4% 4.全年社会消费品零售总额154554亿元，扣除 价格因素，实际增长14.8%。 5. 城镇新增就业人口1168万。 6.全年进出口总额29728亿美元,同比 增长34 .7%。 7.广义货币（M2）在12月末余额为72 .6万 亿元，比上年末增长19 .7%，超过年初预 定的70.5万亿和17%增速的标准。 （二）2010年我国继续实施了积极的财政政策,同时执行了适度宽松的货币政策,并且对房地产业产生了很大影响。作为国民经济支柱产业的房地产产业，在第三产业乃至整个国民经济中都具有举足轻重的地位。房地产业近两年投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大，引起了人们的强烈关注。房价成为老百姓不能承受之重已经成为不争的事实，国家的宏观调控正是在这样的背景下出台的。 新政实施后，对房地产市场确实产生了很大的影响： 1.二套房需求受到抑制 2.短期内抛盘量增加，房价稍有回落 3.对房价上涨并未实质改观（交易量短时间内 有所下降） 4.宏观调控政策对楼市有着深远的影响。短期 内房价下降（幅度很小），但从长远看房价 极有肯能反弹 二.2011年宏观经济政策解读 2010年底举行的中央经济工作会议明确指出，2011年我国将实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。 （一）在财政政策层面，“保增长、调结构、保民生”核心不变。具体来说，2011年财政政策实质内容大概分三个层次： 1.财政赤字：两年来首度缩水，赤字规模将搭配合理投资 2006-2011年中央财政赤字情况（单位：亿元） 资料来源：中华人民共和国财政部 3．支出方向：把保障和改善民生作为公 共财政支出的优先方向 国务院副总理李克强在出席全国财政工作座谈会上曾指出，要把解决民生问题放在公共财政的优先方向。因此，2011年我国必将继续提高民生支出占公共财政的比重，以体现财政“取之于民、用之于民”的最终原则。 民生首要 住房问题 保障性住房 资料来源：中华人民共和国财政部 （二）货币政策层面：着力构建“审慎灵活”的稳健货币政策体系，主要有以下措施： 1.继续加强流动性管理，保持货币信贷适度增长，着力控制货币供给量（M2）。 2.加快构建宏观审慎政策框架，配合常规性货币政策工具发挥合力。 3.引导金融机构把握好贷款投放进度和节奏，按照“有扶有控”的信贷政策要求，着力优化信贷结构。 4.稳步推进利率市场化改革和人民币汇率形成机制改革。 5.继续推动金融市场产品创新，保持金融市场健康发展。 6.继续深化金融企业改革，加快建立现代金融企业制度，完善金融服务组织体系。 (三)2011年宏观经济政策对房地产行业的影响（预期） 2011年，国家对房地产的宏观调控政策更为严厉，但保障性住房、廉租房的建设速度将会加快。随着我国城镇化进程加快，中小城市和农村房地产开发将会提速。中央作出的“大力推进住房保障体系建设、完善商品房供应体系”的决策若能执行到位，将有效改善住房供需结构的问题，按中央经济工作会议的说法，为缓解高房价的压力，公共租赁房将成为保障性住房的主要供应品种。 第二板块：产业分析（房地产） 一.房地产定义及分类 房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成。对于土地