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5、翻修工程 (1)凡需全部拆除另行设计，重新建造或利用少数主体构件进行改建的工程为翻修工程。 (2)适用范围： a主体结构全部或大部严重损坏，丧失承载能力，有倒塌危险的房屋。 b因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋。 c主体结构、围护结构均采用不规划的砖、木、竹、苇帘建成的简易房屋，低矮影响使用，无修理价值的房屋。 d地处陡峭易滑坡地区或地势低洼长期积水无法排出地区的房屋。 e基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋 (3)要求： a翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构物的新建造价。 b翻修后的房屋必须符合完好房屋标准要求。 c翻修后的房屋应尽可能满足使用要求。 （一）房屋维修计划管理 物业管理企业应根据物业辖区内房屋完损的实际情况拟 订维修方案； 有计划地组织房屋按年轮修； 分配年度维修资金、审核维修方案和工程预决算。 四、房屋维修实务 （二）房屋维修的程序 1.业主自用部分 业主报修——维修登记——派工上门维修——业主验收——管理处收取维修费——维修回访 2、公共设施的报修和维修 报修由物业管理企业各个岗位的员工，业主及其使用人都有报修义务。 （2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程 五、房屋维修标准与考核指标 （一）房屋维修标准 修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。 1.主体工程维修标准 2.木门窗及装修工程维修标准 3.楼地面工程维修标准 4.屋面工程维修标准 5.抹灰工程维修标准 6.油漆粉饰工程维修标准 7.水、电、卫、暖等设备工程维修标准 8.金属构件维修标准 应保持牢固、安全、不锈蚀 9.其他工程维修标准 房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 （二）房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标 1.小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。 。 2.房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。 3.小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。 （1）定额指标。它包括人工定额和材料定额。 ①人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。 ②材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。 2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。 ①走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。 ②小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。 ③小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。 3）安全指标和经费指标 安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。 六、房屋日常养护 （一）房屋日常养护的概念与原则 1、概念 房屋日常养护是房屋维修管理的重要环节，是物业管理公司为确保房屋的完好和正常使用所进行的日常性检查维护、季节性预防保养以及房屋的维护管理等工作。 房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。 房屋季节养护这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。 2、房屋日常养护的原则 （1）因地制宜，合理维修 （2）对不同类型的房屋要制定不同的维修养护标准 （3）定期检查确保安全 （4）及时维护，保证正常使用 （5）最大限度的充分发挥房屋的有效使用功能 （二）房屋日常养护的内容和要求 1、房屋主体结构的养护 检查和观测房屋有无倾斜、地基有无明显沉降，移位，墙体有无严重裂缝等。 每年至少一次，全面检查。 2、顶棚、墙体墙面饰面的养护 3、楼梯、扶手公共门窗的养护 4、屋面的养护 5、水箱水池的养护 6、房屋标识，室外建筑小品、信报箱的养护