上海2017年地价状况分析报告-中国地价监测网.PDFVIP

上海市2017 年地价状况分析报告 一、城市地价水平及变化趋势 （一）整体地价水平与整体变化趋势 上海市城市地价动态监测统计结果显示，受居住地价上涨影 响，中心城区范围内城市综合地价稳中有升。2017 年第四季度 上海市中心城区综合地价水平值为27102 元/平方米。其中：中 心城区商业地价水平值为43749 元/平方米；中心城区居住地价 水平值为50932 元/平方米年；中心城区及41 个公告开发区范围 内工业地价水平值为2506 元/平方米 （见图1-1）。 图1-1 2013—2017 年上海市各用途地价水平值情况 2013 年因市场预期乐观，刚需和改善型需求买家开始入市、 中心城区土地稀缺及全球经济回暖等因素的影响，综合地价总体 增长率重回高值；2014 年受宏观经济和金融政策影响，综合地 1 价总体增长率有所下降；2015 年受宽松货币金融政策的影响， 综合地价总体稳中有升，增长率达到 12.96%；2016 年继续受宽 松货币金融政策的影响,全国出现资产荒,大量资金涌入本市房 地产、土地市场，商品房价格上涨预期加大，开发企业拿地热情 高涨，居住用地价格增长幅度攀升，综合地价涨速随之加快，增 长率为23.56%；2017 年本市强化房地产市场调控，改善商品住 房用地供地方式，加快培育和发展住房租赁市场，投资性购房需 求得到遏制，商品房价格平稳，居住用地价格稳中有升，综合地 价涨幅收窄，年增长率为9.43%。（见图1-2）。 图1-2 2007-2017 年上海市综合地价增长变化趋势图 （二）不同用途地价水平与变化趋势 总体上，本年度各用途地价呈现不同程度的上涨，其中住宅 地价同比增长 10.52%,季度环比涨幅逐步收窄;商业地价同比增 2 长 4.58%,季度环比涨幅较为稳定;工业地价的同比增长 6.18% （见图1-3）。 图1-3 2015-2017 年各季度地价及环比变化趋势图 住宅用地方面：2015 年央行连续 5 次下调人民币存贷款基 准利率，进一步降低社会融资成本，宽松的货币政策放大了房地 产市场向好趋势，本市的房地产交易在央行连续降息降准政策的 刺激下，一度呈现明显的量价齐升态势，房价、地价传导效应显 现，土地市场接连升温，涨幅明显；2016 年初央行下调人民币 存款准备金率0.5 个百分点，货币流动性进一步增强，住房市场 呈火爆态势，带动居住用地价格增长，全年四个季度均保持 5% 以上的涨幅，四季度受新调控政策的影响，涨幅略微有所下调。 2017 年,在“因城施策、一城一策”的调控方针下，上海执行严 格的限购政策，优化土地招拍挂方式，居住用地价格稳中有升， 涨幅较2016 年大幅下降，环比涨幅下降明显。 3 商业用地方面：2014 年至2015 年商业房地产市场趋向饱和， 商业用地价格涨幅逐渐收窄；2016 年商业用地价格继续保持稳 中有升的态势，受居住用地价格上涨的带动，三四季度涨幅有扩 大的趋势。2017 年商业用地价格继续保持稳中有升的态势，整 体涨幅较2016 年有所收窄。 工业用地方面：2014 至2017 年受全球经济回暖、工业用地 成本上涨等因素的影响，我市工业地价水平呈现稳步上涨的趋 势,2017 年涨幅较2016 年有所收窄。 二、地价状况综合分析 （一）地价与房价对比分析 受限购政策升级的影响，截至2017 年11 月底，上海市年度 新建商品房销售面积为 1501.24 万平方米1 ，较去年同期下降 38.0%，其中，住宅1200.13 万平方米，下降33.7%。 从房价（中房二手房指数）和地价（居住地价监测指数）变 化趋势来看，居住地价和二手房指数监测指数的变化趋势基本吻 合。2014 年房价指数经历了一季度的上涨后，二、三季度持续 下降，到四季度有所回升 （见图2-1），地价指数呈持续上涨状 态，受房地产市场的影响，地价指数的增长幅度在三、四季度有 所收窄。 1住宅销售面积来源为上海市统计网。 4 2015 年房价指数经历了一季度的稳中略涨