【商业地产策划】上海绿庭休闲广场项目整体定位发展战略报告54页.ppt

总体发展战略与策略回顾 本次汇报需解决的部分深化内容 1、松江商务办公物业市场特征 现有办公市场客户描述 结 论： 1、目前在松江租赁写字楼的公司性质主要为服务性行业及建筑业，其中以建筑公司、金融服务类、贸易物流业、咨询服务类为主要客户； 2、新兴的网络、信息、广告行业多集中在街铺，目前租金成本较高； 3、满足客户需求的具有较佳形象的办公楼租金相当高，承租者压力较大； 4、目前市场存在一定量的在住宅区办公的私营企业主，已深感不便。 商住部分客户定位 开元项目竞争分析 2、 总体开发策略 户型与总体布局策略 3、 规划设计卖点建议 竖向布局示意 商务公寓设计建议 公共部分装修建议 配套设施建议 智能设施及物业管理建议 商业内街 “店中店”以内部商业街形式连贯 共享空间 交通节点设置大小不一的共享广场 共享广场可设置体验点，以集聚、引导人流 设置适合商家举办相关活动的场所 端头空间 端头空间作餐饮昭示性强 项目端部的餐饮布局，可使在此消费的顾客边饮食边欣赏中心公园及周边景观 室内环境景观 将室外绿化引入商场内，新加坡已有成功先例 室内绿化亦可用假树，对今后管理方便 人性化设施 休闲椅设置 屋顶环境景观 应讲究第五立面——建筑顶部的环境景观设计 使建筑顶部成为休闲绿化的环境 入口踏步高度 导示系统 环境标识系统 商业广告系统 应相互呼应与协调，设计应有创意，使项目成为松江的窗口 附：商务公寓 STUDIO概念 国际STUDIO形象示意 为创业者度身定造 NEWTOWN需要新鲜度，市场需要兴奋点，三期需要大创意  ? ——本方案为2002年9月9日汇河新起点公司提案之补充延展文本 城市推进NEWTOWN： ■? 城市建设的快速发展，人口的增长，不断要求城市实力、规模和 功能作出相应的扩容，这是居民区向外拓展的外在动力。 ? ■? 城市散发的热能、废气、噪音，以及绿化缺乏等各种恶劣环境因 素，已不能适应现代居住品质要求。“空气质量好、人居密度低” 逐渐成为人们追求新生活的标准，这是NEWTOWN新生活的内在动力。 ? ■??随着交通条件的改善、家庭轿车拥有量的增加，以及郊区居住生 活环境的完善，NEWTOWN的时尚居住日益成为可以体验的潮流。 ? ■?? 商业氛围活跃、自然环境优美、功能与布局合理、配套设施完善、 社区服务齐全、居民充分就业、生态良性循环的NEWTOWN，势 必成为城市生活、文化的有机补充。 万科推进NEWTOWN： ■ NEWTOWN起源欧美，50年代开始盛行美国。万科率先在中国进行 NEWTOWN新居住区建设，相继在深圳、上海、天津、沈阳等各大 城市取得实践性的成功。 ■ 成都万科城市花园实现NEWTOWN进程式： “城花”一期：从环境优势阐释大盘概念 ——“坡地新城 假日风情” ? “城花”二期朗晴苑：以NEWTOWN三大特征“文化、休闲、健康” 展开演绎，使NEWTOWN新生活逐步获得市场认同 ? “城市”三期：规模性商业配套以及完善的生活服务，让 TOWNCENTER建设极致展现NEWTOWN新生活魅力 二、为三期800套三房以上购买市场提供兴奋点 （一）重点产品市场确认 第一重点：情景花园洋房；理由：单价最高、总价最高、 占总面积比（37%）最大 第二重点：商铺；理由：目前商气不足，外来消费兴趣有 待引导 第三重点：电梯公寓；理由：不符合目前市场的选择偏好 其它产品说明： ◆大三房因为单价、总款都与花园洋房存在比较优势， 销售上受花园洋房的拉动性明显 ◆二房始终是市场的基础选择 ◆小户型低总价、低首付，易于市场消化 小 结 ◆商铺力求有最大价值升值回报，在人气、商气旺盛之前不急于销售 ◆小户型比例不高 ◆因此以花园洋房为代表的三房以上户型（含大三房、电梯公寓） 将是我们整个推广工作的重点 ■??? 客源区域全市化 三房总款基本都在25万以上，随着轻型车的普及、按揭购车的流行，该消费层次人群基本都有自购车能力，因此将逐渐淡化交通时间成本顾虑，为项目带来全市范围内的消费群体。 ■??? 购买目的纯粹化 该消费能力人群对生活有着精致的要求，他们寻