新执行的收入准则对房地产、建筑施工及网络游戏行业的影响.pdfVIP

新执行的收入准则对房地产、建筑施工、 网络游戏行业的影响 一、房地产行业 （一）预售业务的收入确认 情景再现： 房地产开发商同客户签订一项合同，合同约定客户支付总价X%且不 可退的订金，开发商按约定时间交付一套指定的公寓；客户可以随时 终止合同，而房地产开发商仅有权扣留订金；合同禁止房地产开发商 将该套公寓出售给其他客户。 天秤推理： 由于公寓还在建，客户未取得公寓的控制权，而且也未享有该公寓带 来的任何方面的经济利益。房地产开发商禁止将公寓出售给其他客户， 且仅有权收取不可退换的订金，无法按照履约部分收取款项，所以未 达到在某一时段内满足履行义务的条件。 财务处理： 在完成公寓交接手续之后的时点确认收入，预售时收取的订金按照预 收账款进行处理。 （二）存在重大融资成分的交易价格 情景再现： 房地产开发商预收款项，并且承诺在交付商品或义务时的客户支付的 总价款低于届时该商品或义务的价款。 天秤推理： 商品或服务的转移与付款相隔时间短于一年时，按简化处理，忽略货 币的时间价值；超过1 年，应按照重大融资成分调整交易价格。 财务处理： 按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交 易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用 实际利率法摊销。 （三）包含可变对价的合同 情景再现： 房地产开发过程中范围及价格的变化时有存在，如偿付损失、保证租 金、房地产售后的利润分成等。 天秤推理： 可变对价的具体规定，只有当未来极可能不会发生重大转回时，可变 对价才可以包含在交易价格中。 财务处理： 管理层建立新的流程每个报告期末应重新评估对交易价格的估计，包 含任何对可变对价的最低金额估计。 （四）合同成本的确认 情景再现： 一些房地产开发商可能将销售佣金和其他直接合同成本在发生时确 认为费用，而另外一些房地产开发商可能在确认销售收入的同时对其 进行确认。 天秤推理： 直接合同成本的一部分可能需要分配至各项履约义务（如果不止一 项），并在该履约义务相关的收入确认时确认为费用。 增量成本指企业在未取得合同的情况下不会发生的成本（例如：销售 佣金）。如果管理层预期将收回为取得合同而发生的增量成本，则企 业将就这些成本确认一项资产。作为实务上的简化处理，如果摊销期 间等于或短于一年，企业可以选择在增量成本发生时即确认费用。 财务处理： 如果摊销期大于一年，合同成本和增量成本发生时先确认为一项资产， 采用与相关房屋销售收入确认相同的基础进行摊销；如果摊销等于或 小于一年，按照简化处理，可以在成本发生时即确认费用。 二、建筑施工行业 （一）建造活动是否为单项履约义务 由于承建活动的综合性，建造承包商一般属于提供整体服务，合同 中的商品及服务之间高度依赖或者关联，在此情况下，该建造活动 应该被视作只包含一项履约义务。 如果企业不能证明各要素之间有相互关联性，则可能需要分多项履 约义务来确认收入。 （二）在某一时段内还是在某一时点确认收入 若符合以下一个或多个标准，则企业应在某一时段内确认收入 虽然企业不再有权对建造合同自动按进度确认收入，但其履约义务 通常会在某一时段内履行。 如果合同安排不符合按进度确认收入的上述标准，那么企业应在控 制权转移的特定时点确认收入。对于建造合同而言，这个时点很可 能接近项目完工的时点。 （三）计算合同进度 如果满足在某一时段内确认收入的要求，则企业应以一种体现其履 行履约义务的方式来计量履约进度。该方式可能是： 投入法（例 如，至今为止发生的合同成本占预计总成本的百分比）；或产出法 （例如，测定至今为止已完成工作量）。 应用投入法的建造承包商应排除任何不能体现其履行履约义务（即 将商品或服务的控制权转移至客户）的投入所带来的影响。例如， 当使用成本比例法时，建造承包商将排除任何意料之外的废料、人 工及未安装材料的金额。 三、网络游戏行业 （一）游戏道具收入确认的时点 如果虚拟游戏道具被视作劳务进行处理，则存在两种观点： 观点一：网络游戏企业提供道具服务，并使游戏玩家从中获得游戏 娱乐的享受。所以根据不同道具类型，应确定相应收入确认方式： 1、一次性消耗道具在玩家使用时确认； 2、对于有限期间使用道具，在游戏玩家使用该项道具的未来期间 内按照直线法进行收入确认；对于有限次数使用道具，按照该项道 具的使用次数在游戏玩家使用该项道具时进行收入确认； 3、对于永久性道具，在该项道具的剩余服务期间内按照直线法进 行收入确认。 观点二