论合作开发房地产中的物权认定与债务承担-山东社会科学.PDFVIP

２０１２年第６期　　　　　　　　　　　　　 　　山 东社 会 科 学　　　　　　　　　　　　　　　　　　 Ｎｏ．６ 　总第２０２期　　　　　　　　　　　　 　　ＳＨＡＮＤＯＮＧＳＯＣＩＡＬＳＣＩＥＮＣＥＳ 　　　　　　　　　　　　 ＧｅｎｅｒａｌＮｏ．２０２ 论合作开发房地产中的物权认定与债务承担 王洪平 （吉林大学 法学院，吉林 长春　１３００１２） ［摘要］　房地产合作开发不仅涉及到合作合同的成立与生效问题，还涉及到合作开发 中的物权认定及债务承担等诸多重要问题。就物权认定而言，笼统地认为合作各方对合作开 发的房地产和房地产项目拥有共有权是不准确的，应分别不同的合作类型、物权种类、履约阶 段等进行具体分析。就合作债务的承担而言，同样应结合合作类型加以具体分析。但就以一 方名义进行的单方开发经营型而言，将合作债务科以合作各方以连带责任是恰当的。 ［关键词］　合作开发房地产；物权认定；债务承担 ［中图分类号］Ｄ９１２．３　［文献标识码］Ａ　［文章编号］１００３－４１４５［２０１２］０６－００１０－０６ 　　在我国的法律上，“合作开发房地产”本属于“合作建房”的范畴，但随着时代的发展，二者渐行渐远，前 者已经成为独立于后者之外的一类新型房地产开发经营模式。虽然《城市房地产管理法》早已赋予合作开 发房地产以合法地位，但有关房地产合作开发的法律规范体系却始终没有建立起来，这是导致房地产合作开 发实践无序化和失范化的一个根本原因。最高人民法院历来是从“合作开发合同”的成立和有效性角度看 待和规范房地产合作开发行为的，这一规范视角固然重要，但显然失之片面。当下，既然房地产合作开发行 为的有效性已被立法一般性地予以确认，那么规范的重点就应相应地后移，转换到合作合同有效成立之后的 适当履行、收益分配、责任承担、物权变动等方面。目前，在房地产合作开发已经成为一种普遍的开发模式的 背景下，伴随着政府对房地产开发干预的日益深入，我国的房地产业正在从失范无序逐步走向规范有序，与 之相伴而来的，将是大量的项目泡沫被挤破，由房地产合作开发而引发的纠纷也将大量产生。因而，未雨绸 缪地提出并深入研究这个问题就显得十分必要而迫切。有鉴于此，笔者在对实践中常见的房地产合作开发 类型进行初步总结的基础上，试就合作开发房地产中的物权认定和债务承担两个问题提出自己的观点。 一、合作开发房地产的常见类型 我国的房地产合作开发形式多样，无一定之规。合作双方或多方基于不同的合作目的和合作基础，随机 组合出了众多的开发模式和合作类型。抛开中外合作开发不谈，单就内资合作而言，对物权认定和债务承担 具有影响的常见类型，大致有如下几种： （一）项目公司型与合同合作型、合伙联营型与协作联营型 根据合作方是否选择组建独立的经济实体和法律实体，可以分为项目公司型与合作合同型两类。项目 公司型合作是指合作各方作为股东以出让的国有土地使用权、资金等出资入股，就特定项目的开发组建具有 独立法人地位的项目公司，并以项目公司名义取得房地产开发资质（一般为暂定资质）和以项目公司名义从 事实际的开发经营活动的合作类型。合同合作型是指合作各方通过签订合作开发房地产合同的方式，约定 以出让的国有土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险的合作类型。就合同合作型而言，根据 合作方合作关系的密切程度的不同，又可以分为合伙联营型和协作联营型两类。这一分类的依据是《民法 通则》第５２条和第５３条关于联营方式的规定，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解 答》进一步确认了这一分类。 　收稿日期：２０１２－０３－０５ 　作者简介：王洪平，吉林大学法学院博士研究生，烟台大学法学院副教授。 １０ （二）共同开发型与单方开发型、共同经营型与单方经营型① 严格来说，房地产开发与房地产经营是两个分别独立的概念，“开发”侧重于实物的建造，“经营”侧重于 实物的用益和转让。根据合作各方是否以共同的名义从事房地产开发和经营，可以作出这一分类。实践中 往往以合作各方是否组建“联建办公室”、“合作开发办公室”等联合管理机构作为区分共同开发、经营还是 单方开发、经营的依据，这实际上并不准确。区分共同开发、经营和单方开发、经营的关键是看开发、经营的 名义是合作各方的共同名义还是合作一方的单方名义。严格意义上的共同开发、经营，是指合作各方以共同 的名义办理