“营改增”后销售未完工开发产品房地产企业的所得税税负变化分析.docVIP

“营改增”后销售未完工开发产品房地产企业 的所得税税负变化分析 2016年5月1日全面推开“营改增”后，房地产企业由之前缴纳营业税改为缴纳增值税。由于营业税是价内税，要计入损益；而增值税是价外税，不计入损益，因此“营改增”后房地产企业的所得税也受到了较大影响。从企业所得税管理角度看，房地产企业销售未完工开发产品是一特殊阶段，本文将对这一阶段“营改增”后企业所得税的税负变化进行分析。 相关税收政策 《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条规定，房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告国家税务总局公告2016年第18号第十条采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 国家税务总局公告2016年第18号应预缴税款=预收款÷（1+）×3%÷预收款。 3、计算结果保留整数。下同） （二）某房地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位：万元）： 序号 项目 缴纳营业税时 缴纳增值税时 增加税额 增加税负 1 预收款 20000 20000 -- -- 2 收入 20000 18018 -- -- 3 预计毛利率 25% 25% -- -- 4 预计毛利额 5000 4505 -- -- 5 预缴增值税 0 541 -- -- 6 营业税 1000 0 -- -- 7 城市维护建设税 70 38 -- -- 8 教育费附加 30 16 -- -- 9 地方教育费附加 20 11 -- -- 10 应纳税所得额 3880 4440 -- -- 11 应纳税额 970 1110 140 0.7% 如表中所示，当预收款由10000万元增加到20000万元、而预计毛利率不变仍为25%时，“营改增”后企业所得税增加140万元，但税负仍是增加0.7%。即，企业所得税税负变化与预收款无关。 （三）某房地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位：万元）： 序号 项目 缴纳营业税时 缴纳增值税时 增加税额 增加税负 1 预收款 20000 20000 -- -- 2 收入 20000 18018 -- -- 3 预计毛利率 15% 15% -- -- 4 预计毛利额 3000 2703 -- -- 5 预缴增值税 0 541 -- -- 6 营业税 1000 0 -- -- 7 城市维护建设税 70 38 -- -- 8 教育费附加 30 16 -- -- 9 地方教育费附加 20 11 -- -- 10 应纳税所得额 1880 2638 -- -- 11 应纳税额 470 660 190 0.95% 如表中所示，当预收款不变为20000万元、而预计毛利率由25%下降为15%时，“营改增”后企业所得税增加190万元，税负也增加，由0.7%增加到0.95%。即，企业所得税税负变化与预计毛利率有关，且预计毛利率越小，税负越高。 （四）某房地产企业计算企业所得税相关数据如下表（单位：万元）： 序号 项目 缴纳营业税时 缴纳增值税时 增加税额 增加税负 1 预收款 20000 20000 -- -- 2 收入 20000 18018 -- -- 3 预计毛利率 35% 35% -- -- 4 预计毛利额 7000 6306 -- -- 5 预缴增值税 0 541 -- -- 6 营业税 1000 0 -- -- 7 城市维护建设税 70 38 -- -- 8 教育费附加 30 16 -- -- 9 地方教育费附加 20 11 -- -- 10 应纳税所得额 5880 6241 -- -- 11 应纳税额 1470 1560 90 0.45% 如表中所示，当预收款不变为20000万元、而预计毛利率由25%增加为35%时，“营改增”后企业所得税增加90万元，税负降低，由0.7%降低到0.45%。即，企业所得税税负变化与预计毛利率有关，且预计毛利率越大，税负越低。 (山西省地方税务局税政二处 姜伟