宝地公司发展战略内外部环境分析.pptVIP

宝地外部分析 导读 我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长… 房地产业已成为我国经济新的增长点 国家出台了多项政策支持房地产业的发展 居民人均收入的提高，有效支撑我国房地产业的发展 高速增长的房地产市场吸引了众多商家，造成竞争异常激烈 加入WTO无疑给我国房地产业带来新的冲击 国内房地产企业在加入WTO以后的优势是熟悉本地的房地产市场，比较了解当地居民的需求，所以充分发挥优势，避免不利因素，是国内房地产企业面临的共同课题 总而言之，处在成长期的我国房地产业，发展前景巨大 导读 为便于分析我们按市区人口数量将城市分为大、中、小城市 中国市级区划数共有668个，按照人口划分为三类，对我国房地产市场的分析将按城市类型考虑 导读 大城市巨大的经济总量和较高的人均GDP使房地产行业的稳定发展成为可能 对比1999年2000年大城市房地产行业，增长势头明显 大城市房地产开发进入新的快速增长期，与以往不同的是此次行业的快速增长是由住宅市场的高速发展带动的 城市化进程使大城市住宅市场需求进入稳定增长期 城市人口持续稳定的增加,城市化水平提高,人均居住面积的提高,使住宅市场具有巨大的潜在市场容量 宏观经济政策支持大城市住宅市场需求进入稳定增长期 为促进住宅建设的健康快速发展，国家将继续在财政、金融、税收、投资和消费等各方面对住宅产业实施鼓励优惠政策，原来的优惠政策在大城市已经落到了实处，为房地产市场的健全和发展提供了良好的政策环境 居民改善居住条件的要求保证大城市市场需求进入稳定增长期 2000年大城市中个人购买商品房所占比例超过80%，在2001年上半年更是超过了90%。在未来三年对住房不满争取改善住房条件的家庭占21.9%，潜在想要改善住房条件的家庭占45%，这些都是房地产市场巨大的潜在顾客群体 高、中、低档商品房在大城市 呈现出不同的增长速度 在购买商品房时大城市顾客越来越看重品牌和小区的环境、规模 顾客购房不在仅仅是为了满足居住，还有欲望的满足、房地产保值增值等成分在里面 顾客对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光、物业管理作为重要选择因素,功能齐全的大型住宅小区对客户有极强的吸引力 在房型选择上也逐步由经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变 伴随着房地产市场的快速发展，大城市行业竞争也越来越激烈 按资质等级分大城市房地产开发企业一、二级企业数多 在大城市中,一级资质企业的开发能力远高于二、三级资质企业 部分大城市房地产开发企业1999年平均完成的投资额（亿元） 2000年北京市主要房地产企业施工、新开、峻工面积都很大 2000年上海市主要房地产企业销售额、销售面积也比较高 新近出台的政策表明政府将支持大规模开发商的形成和发展 提高商品房预售标准：由基础完成调整为多层结构封顶，高层完成主体结构三分之二。 资金的投入是房地产企业竞争的重要因素 调查显示房地产开发企业的开发资金70%以上靠外来资金,接近一半资金来源于银行贷款,企业规模、竞争力与其资金占有量存在正比关系 大城市商品房的市场集中度低反映了市场竞争将日趋激烈 住宅行业的平均经营规模不高，没有形成垄断竞争局面。在住宅行业中，上海、深圳等地前十名的市场份额都没有超过23%、20%，在住宅市场发育较早的香港，前十名的市场份额已达到80%左右。 体制和人才是目前制约大城市房地产开发企业发展的主要因素 在大城市房地产行业，制约企业发展的因素主要来自于行政方面，而且因为自身发展水平有限，在房地产行业面临巨大机遇的时候，人才对一个企业发展的重要性就突出出来。 大城市房地产行业发展态势分析小结 房地产行业进入新一轮增长期： 大城市人口多，经济发展水平高，房地产需求总量巨大 宏观经济政策支持大城市住宅市场需求进入稳定增长期 居民改善居住条件的要求保证大城市市场需求进入稳定增长期 房地产行业的竞争也将日趋激烈： 开发商数量多，并已形成了具有一定数量的规模、资金和开发能力较强的一级资质企业，部分已经形成品牌优势 政府支持开发商向规模化经营发展，预售标准的提高使进入门槛提高，实力不强的开发商将被市场淘汰 市场比较规范并进一步向规范化、法制化的方向发展 市场集中度低反映了竞争激烈 结论:优胜劣汰,综合实力强的公司才可以在大城市的竞争中取胜 大城市的关键成功因素 大城市房地产行业的机会与风险 导读 中等城市254个，经济发展不均衡，除部分沿海城市以外，经济水平仍然不够发达 厦门、宁波、无锡等沿海城市发展速度快，经济实力较强 房地产发展与国内生产总值有一定的正相关性，厦门、无锡、宁波、温州、苏州房地产发展水平较高， 254个大中城市中多数经济不够发达，房地产发展相对落后 我国的住房改革也是一个从大城市到小城市改革的过程，所以绝大部分大中城市政策有待进一步完善 中等城