某某市房地产开发项目市场调研提纲.docVIP

某某房地产开发项目市场调研提纲（总体方案） 一、项目所提出的背景 二、项目的地理位置：某某市 路与 路交口 三、项目的物业形态定位：住宅物业中的公寓项目 五、项目调研需解决的七个问题点 问题点一：我们是谁？ 问题点二：我们的产品处于什么样的大环境中？ 问题点三：我们的产品在某某市住宅物业市场中处于何种地位？ 问题点四：我们目前的产品规划设计是否符合某某市住宅物业市场中的整体产品供给？ 问题点五：我们的产品卖给某某市中的哪部分群体？ 问题点六：我们的产品在某某市该如何卖？ 问题点七：如何有效整合我们产品所具备的内、外部资源，提炼产品利基，提升产品品质，达到迅速占领市场，领先市场的目的？ 六、项目调研七个问题点的“八字”解决思路 问题点一的解决思路：“认识自我，了解自我” 问题点二的解决思路：“了解环境，适应环境” 问题点三的解决思路：“了解市场，细分市场” 问题点四的解决思路：“对比产品，塑造产品” 问题点五的解决思路：“发现需求，解构需求” 问题点六的解决思路：“包装产品，迎合需求” 问题点七的解决思路：“整合资源，放大利润” 七、项目调查的内容 （一）项目地块调查—“认识自我，了解自我” 1、地块四至周界、地块形状、地块现状、占地面积、容积率、建筑密度、绿化率 2、地块周边交通现状 2、1 四周市政交通路网的围合 2、2 各种交通工具的通达性 2、3 交通路网辐射至商业、娱乐、金融、办公、学区及交通口岸中心的物理距离及时间 3、地块周边配套（1KM范围内） 3、1 超市、菜市场 3、2 银行、邮局、电信 3、3 娱乐休闲场所 3、4 学校 3、5 办公场所 3、6 汽车站、火车站、机场 3、7 餐饮设施 3、8 商业街区 3、9 医院 4、地块周边环境（1KM范围内） 4、1 周边人口密度（人/平方公里） 4、2 周边居民收入水平及消费水平（元/人·月） 4、3 周边居民的职业分布 4、4 周边居民的人口素质 4、5 周边有无噪音及工业污染 4、6 周边有无山、水、绿化等自然景观 4、7 周边治安状况 5、地块周边未来3—5年规划 5、1 市政交通 5、2 商服、学区、办公、金融等配套 5、3 新建住宅小区规划 （二）某某市房地产住宅市场宏观环境调查—“了解环境，适应环境” 1、某某市的整体环境 1、1 地理位置、地形地貌及气候特征 1、2 当地民族构成及风俗习惯 1、3 当地居民的消费习性 1、4 政治、政策环境 1、5 社会环境 1、6 法律环境 1、7 投资环境 1、8 人文环境 1、9 经济运行状况（2003、2004、2005年） 1、9、1 人均国民生产总值 1、9、2 城镇居民年人均收入 1、9、3 城镇居民年人均可支配性收入 1、9、4 城镇居民年人均消费性支出 1、9、5 城镇居民年底金融机构存款余额 1、9、6 城镇居民恩格尔系数 1、9、7 第一、二、三产业生产总值及比重 1、9、8 固定资产投资总额 1、9、9 房地产业在GDP中的贡献率 1、9、10 财政收入 1、10 特色产业发展状况 2、某某市房地产住宅市场发展概况 2、1 基础数据（2003、2004、2005年） 2、1、1 住宅市场开发面积及投资总额 2、1、2 住宅市场销售面积及销售总额 2、1、3 住宅市场存量房面积及每年消化量 2、2 住宅一级市场发展状况 2、2、1 土地储备情况 2、2、2 土地级别划分 2、2、3 近三个月来招、拍、挂信息 2、3 住宅二级市场发展现状 2、3、1 2006年1—3季度在建、新建楼盘数量及区位分布 2、3、2 2006年1—3季度在建、新建楼盘开发规模 2、3、3 2006年1—3季度在建、新建楼盘价格水平 2、3、4 2006年1—3季度在建、新建楼盘产品特征 2、3、5 2006年1—3季度在建、新建楼盘购房群体划分 2、4 住宅三级市场调查 2、4、1 2006年1—3季度与去年同期相比住宅二手房市场交易量 2、4、2 2006年1—3季度住宅二手房市场成交价格 2、4、3 当地二手房市场的发展特征 2、4、4 购买二手房的购房群体划分 2、5 住宅投资市场调查 2、5、1 2006年住宅整体市场的换手率 2、5、2 预售、封顶、竣工及交付四个阶段楼盘的平均换手率 2、5、3 住宅投资群体的划分 3