凯旋国际营销方案.docVIP

凯旋国际营销方案 一、营销推广思路 根据房地产住宅项目划分周期的原则，将项目划分为形象导入期、认筹期、开盘强销期、持续期以及尾盘期5个销售阶段。根据每个阶段不同的特点制定不同的营销推广策略，通过整合营销推广方式快速预热市场，吸引目标客户群，刺激顾客购买，以达到快速销售、完成预期销售目标的目的。 （一）总体目标 品牌目标：树立凯旋国际的品牌认知度与美誉度，提升凯旋国际的品牌影响力 销售目标：完成一期住宅销售，回笼资金 开发目标：工地施工进度应与销售进度相协调，按时完成一期工程项目 （二）销售策略 利用媒体、户外广告以及短信群发等推广手段，宣传项目，促进客户的来电来访量，以达到快速销售的目的。 1.客户策略：通过广告宣传策略吸引潜在客户，并由销售人员对这些顾客进行后期跟踪，变潜在顾客为准顾客； 2.竞争策略：以市场为导向，以消费者为核心，制定符合消费者购买意愿的销售策略，通过差异化营销在竞争中取胜； 3.价格策略：低开高走，预留升值空间，与城市发展同步增值； 4.形象定位：全力打造文安一级住宅区，树立“国际品质高档住宅”的项目形象。 （三）推广费用 本项目一期可售面积总计销售面积34173㎡，实收均价为3400元/㎡，实收销售额为34173×3400=116188200元。推广费用为实收销售额的0.5%，即推广费用为116188200×0.5%≈58万元 （四）营销总控表 时 间 8.1—8.13 8.14—9.17 9.18—11.15 11.16—1.25 1.26—4.30 营销周期 形象导入期 认筹期 开盘强销期 持续期 尾盘期 工程进度 项目全面开工 建至4—6层 拿到预售证 项目封顶 推盘计划 楼盘 2#楼除一单元02、二单元其余全开；4#楼三单元开 1#楼全开；2#楼一单元02；4#楼二单元 2#楼2单元 4#楼1单元 户型 两室12套 三室84套 两室12套 三室132套 三室30套 套数 96 144 30 推盘计划备注：凯旋国际推出楼盘1、2、4号楼，均为7层以上（含七层）共270套。 销售计划 80套 100套 全部售完 推广预算 11万 4万 25万 10万 8万 占总预算比例 18.97% 6.90% 43.10% 17.24% 13.79% 预算备注：本项目总计销售面积34173㎡，实收均价为3400元/㎡，实收销售额为34173×3400=116188200元。推广费用为实收销售额的0.5%，即推广费用为116188200×0.5%≈58万元 二、项目各营销阶段工作安排 （一）形象导入期 阶段跨度：8月1日——8月13日 营销板块 推广板块 销售物料及设计 工程配合 营销费用 1、提交项目营销方案 2、确定工程进度 3、确定项目形象定位及推广计划； 4、确定推广费用预算及媒体行程； 1、工地围挡 2、报纸广告 3、户外广告牌 4、灯杆旗 5、短信 6、海报派单 1、手机短信内容确定 2、工地围墙的制作； 3、营销中心包装： 门头、吊旗、家具、导示牌、玻璃门贴、窗帘、户型单页、折页、展板、信封、纸杯、名片、饮水机和绿植 1、营销中心改造完成； 2、模型设计制作完成； 3、工程全面开工 费用合计11万 占项目总预算比例 18.97% （二）认筹期 阶段跨度：8月14日——9月17日 营销板块 推广板块 销售物料及设计 工程配合 营销费用 1、提交确认认筹方案； 2、认筹活动的媒体推广计划与安排； 3、提交详细的推货价格与单位； 1、工地围挡广告 2、户外广告牌 3、灯杆旗 4、短信发布 5、海报派单 6、报纸广告 7、网络广告信息发布 8、促销活动 1、认购书的内容确定、设计及制作： 2、认购指南的内容的确定、设计和制作； 3、认筹期其他相关物料 工程建至 4——6层 费用合计 4万 占项目总预算比例 6.90% （三）开盘强销期 阶段跨度：9月18日——11月15日 营销板块 推广板块 销售物料及设计 工程配合 营销费用 1、提交并确认开盘方案 2、提交并确定开盘活动方案； 3、提交并确认详细的推房房号和价格 1、工地围挡广告 2、户外广告牌 3、灯杆旗 4、短信发布 5、海报派单 6、报纸广告 7、网络广告信息发布 8、促销活动 1、开盘报广主题设计与文案； 2、户外广告更换，以开盘信息发布为主； 3、更换网络广告内容； 4、更换围挡信息 5、DM设计制作 拿到预售许可证 9月18日前 费用合计 25万 占项目总预算比例 43.10% （四）持续期 阶段跨度：11月16日——11年1月25日 营销板块 推广板块 销售物料 工程配合 营销费用 1、开放样板房与工地； 2、各项针对