景德镇土地定级技术报告.doc

景德镇市城区土地定级与基准地价更新 成 果 报 告 景德镇市国土资源局 二0一0年十一月 前 言 土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是依法全面统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划、土地计划、国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，为全面掌握城市土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价提供科学依据。 景德镇市城区（92.034平方公里）土地定级与基准地价更新工作是在中共景德镇市委、市人民政府的领导下，在江西省国土资源厅的业务指导下，由景德镇市国土资源局、江西省地源评估咨询有限责任公司共同完成。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作是以中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局2001年11月颁布的《城镇土地分等定级规程》和2001年11月颁发的《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）为依据，同时充分地考虑景德镇市城区的特点。在实际工作中，既严格遵守《规程》，又因地制宜地进行技术创新，从而保证定级估价成果的科学性、先进性和实用性。 《景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果报告》分为工作报告和技术报告，其中技术报告总体分为景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果、土地定级、基准地价更新、景德镇市城区宗地地价修正体系的编制、土地定级估价成果应用说明与建议共5章21节及成果附表、成果图件。该项工作运用土地信息系统技术，充分发挥景德镇市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势，在深圳凯立德公司开发的土地定级估价与基准地价更新系统上完成了土地定级估价资料的输入、处理、分析和土地定级估价工作。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定影响土地级别的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重体系；根据《规程》的要求和定级估价成果应用的需要，将评价区域划分为25m×25m网格的基本评价单元；在各类用地土地定级因子作用分计算中，充分考虑障碍物对各因素作用分计算的影响；在1∶10000的数字化地籍图上进行城区范围内的土地综合定级工作。在基准地价更新方面，采用了“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价、以价验级”的技术路线；在样点资料的调查、分析处理的基础上，建立样点地价与评价单元总分值之间的的数学模型，从而确定城区商业、住宅和工业用地的基本评价单元和级别的基准地价；制定出商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和指标说明表。 景德镇市城区土地定级与基准地价更新工作的完成，是全市国土资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要成就，将对景德镇市土地市场建设及全市土地资产管理产生积极而深远的影响。 由于在土地定级估价方面的经验不足和水平有限，报告中如有不妥之处，敬请领导和同行专家批评指正。 二0一0年十一月 目 录 第一部分 工作报告 一、景德镇市基本情况 1 （二）资源 1 （三）景德镇市城区简介 1 二、工作组织 3 （一）领导小组职责 3 （二）办公室职责 4 （三）项目组职责 4 （四）专家组职责 4 （五）调查组职责 4 三、落实工作经费 5 四、社会经济情况 5 五、基准地价更新的目的和重要意义 6 （一）基准地价更新的目的 6 （二）基准地价更新的重要意义 6 六、土地市场发展状况 7 七、更新前后级别范围及基准地价对比、分析研究 7 （一）级别范围对比分析 7 （二）基准地价对比分析 7 第二部分 技术报告 第一章 景德镇市城区土地定级与基准地价更新成果 9 第一节 土地定级更新范围说明 9 第二节 土地定级与基准地价更新成果 9 一、土地定级与基准地价更新成果 9 第二章 土地定级 10 第一节 土地定级概述 10 一、土地定级的目的与意义 10 二、土地定级的区域范围 10 三、土地定级的理论依据、原则与方法 11 第二节 土地定级的基本思路和技术路线 13 一、土地定级的基本思路 13 二、土地定级技术路线 13 第三节 土地定级工作程序 14 第四节 土地定级因素确定及权重测算 16 一、土地定级因素确定 16 二、土地定级因素选取原则 16 三、土地定级因素体系的确定 16 四、土地定级因素权重测算 20 第五节 土地定级单元划分及单元之间拓扑关系 22 一、土地定级单元划分的原则 22 二、土地定级单元划分 22 三、定级单元空间拓扑关系 22 第六节 单元因素分值计算及