上海新华路号九龙仓营销策略报告.ppt

豪宅客户特征分析 新华路板块客户构成 花旗银行、中国银行等金融机构长期战略合作，共享世界500强等客户资源； 与美国凯雷基金、华平基金、日本驻友、鹿岛建设等海外机构保持长期战略合作； 上海中原历年成交之一二手豪宅客户资源及投资型物业客户资源； 上海中原遍布市区的门店客户资源以及豪宅客户资源； 中原集团及利嘉阁集团位于香港、澳门等境外城市的豪宅客户资源； 中原中国位于北京、深圳、广州等23个国内城市的豪宅客户资源； 研究背景和目的 研究内容及范围 板块构成及特征 供应分析 成交分析 成交价格 成交价格 供应特征 供应分析 豪宅二手成交特征 成交分析 产品特征——项目规模 产品特征——物业服务 豪宅客户特征分析 新华路板块客户构成 产品特征——装修特征 图：中原二手豪宅（单价50000元/㎡以上大户型）成交统计 成交分析 与全市一手豪宅市场相比，中原二手豪宅一直在上海二手豪宅市场占有较大的市场份额。6月后随大势影响成交有所下滑，但与普通公寓市场相比，豪宅市场的影响相对较弱。新华路板块豪宅挂牌出售极少，中原豪宅部有众多长期关注核心区豪宅的高端客户资源，处于一房难求的局面。 2008.5 豪装 59560 209.87 4/2/3 16F 徐汇 东方曼哈顿 简装 毛坯 豪装 豪装 豪装 普装 装修 59387 58407 110100 80675 56033 59154 成交单价(元/㎡) 227.32 339.22 281.56 272.70 196.31 169.05 成交面积(㎡) 31F 39F 30F 4F 9F 5F 楼层 2008.4 3/2/2 浦东 财富海景 2008.4 4/2/3 浦东 仁恒滨江 2008.5 4/2/4 卢湾 翠湖天地 2008.6 3/2/3 徐汇 鸿园 2008.4 4/2/2 徐汇 汇贤居 2008.1 3/2/2 长宁 汤臣怡园 成交时间 房型 区域 楼盘名称 表：中原豪宅二手市场2008年代表个案成交情况 汤臣怡园今年仅成交一套二手房，面积较小，装修一般，临街，因此成交单价并不很高。翠湖天地和财富海景由于体量较大，二手房与板块内一手房又一定价差，因此成交较为活跃。 低层、多层豪宅市场现有供应已极为稀少，后续供应将更为罕有，可知新华路1号项目将处于一个较低竞争度的细分市场中。 日本设计师设计的5个中央主题花园 财富海景 封闭式贵族会所、健身中心、私家KTV影音室、棋牌室、景观艺术长廊、露天泳池、豪华Lobby等 华府天地 会所含室内游泳池、健身中心、网球场、儿童游戏室、壁球馆等设施 嘉里华庭 高科技智能全天捍卫，管家式服务贴心 远中风华园 多功能会所，一站式服务中心、私家休闲中心等生活配套设施一应俱全，全方位、个性化酒店管家式服务深植细节。 静安紫园 双重会所，享五星级酒店会所服务，包括宾利车队、专属司机服务、家政处理、房间入户服务、24小时大堂经理、水疗温泉及健身会所、私人管家和各类财务保管等。私家会所仅向王子晶品100位尊贵业主开放，专业健身中心、中西精品餐厅、雪茄吧，品酒坊…… 王子晶品公寓 Club Du Casa——Casa Lakeville尊尚私人会所 ：25米室内恒温游泳池或健身中心 、咖啡厅 、艺术鉴赏阁 、商务中心、雪茄吧 、桌球室、棋牌娱乐室 、瑜珈室 、儿童游乐天地 、多功能厅 、宴会厅。 VIP会所，内部配备：美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、二楼国家宴会级多功能厅可同时36人就餐。 物业服务 汤臣一品 翠湖天地三期 楼盘名称 豪宅目标客户群分析 普遍豪宅客户构成演变情况 从2004年至2007年区间内看价格表现：一线江景或黄金地段明显受到市场的追棒及认可，反映了市场对江景对地段的稀缺性及产品品质的认可度较高 成交价格 客户构成 需求变化 豪宅最主要的消费群依然是上海本地人士或长期生活工作在上海的国内人士为主，但多具有国际化背景； 较之两年前，豪宅境外客的比例有小幅提高，其中欧美客户量上升； 国内客户中上海当地人的比例占一半，趋势有所上升； 财富海景、翠湖天地境外人士相对居多 财富海景受台湾人士青睐，台湾客户喜好聚集群居，所购面积一般在300平米左右， 欧美人士偏向于且带有人文底蕴的楼盘； 江浙及山西富豪较中意黄浦江沿岸名盘 通过中原地产对多年所积累豪宅客户资源的统计分析，对比分析客户各项特征，发现以下规律： 关键词：社交、时尚、便利 居住群体以“城市动物”居多，高学历、事业上升期，更青睐时尚便捷、丰富精彩的国际化生活方式 城市传统核心地带 高尚社区、国际化生活方式 新天地板块 富裕阶层，购买力强 多为生意人、企业高管、专业精英（外籍华裔、香港台湾、东南亚及内地生意人 具有国际化视