中海地产南京凤凰街项目前期定位报告.doc

目 录 第一章 项目与区域解析 2 第一节 项目主要经济技术指标 2 第二节 项目地理位置及四至 4 第三节 项目区域环境 5 第五节 区域发展规划 6 第六节 小 结 7 第二章 市场环境分析 9 第一节 宏观政策环境 9 第二节 南京整体经济运行状况 10 第三节 南京房地产供求关系及发展趋势 12 第四节 重点片区房地产市场分析 15 第三章 南京豪宅市场分析 27 第一节 南京豪宅市场情况 27 第二节 南京豪宅区域板块划分 30 第三节 南京豪宅的购买特征 35 第四章 消费者调研 38 第一节 高端住宅消费者调研 38 第二节 酒店式公寓消费者调研 42 第三节 商业物业消费者调研 46 第四节 办公物业消费者调研 50 第五节 消费者调研小结 53 第五章 竞争及参考市场分析 55 第一节 板块竞争分析 55 第二节 直接竞争楼盘分析 61 第六章 案例专题研究 75 第一节 国内典型案例分析 75 第二节 南京类比案例专题解析 77 第三节 大盘定位策划借鉴 86 第七章 市场定位综合分析 89 第一节、SWOT分析 89 第二节、公司经营目标分析 91 第三节、项目发展模式确定 93 第八章 市场定位 95 第一节 整体市场定位 95 第二节 住宅市场定位 99 六、产品的研发和创新建议 116 第三节 酒店式公寓定位 116 第四节 商业物业定位 120 第五节 办公物业定位 133 第九章 总体开发建议 141 第一节 总体开发建议 141 第二节 分期开发建议 145 第十章 启动区开发建议 148 第一节 启动区选址 148 第二节 启动区组团——目标客群定位 148 第三节 启动区产品定位 148 第四节 启动区价格定位 149 第一章 项目与区域解析 第一节 项目主要经济技术指标 【地块规划技术指标】 用地面积：用地总面积212362.1平方米，其中市政配套用地面积24301.2平方米,配套小学及加油站用地面积18500平方米,实际出让面积169560.9平方米。 规划用地性质：二类居住、商业混合用地； 物业类型：办公、商业、酒店式公寓、住宅； 容积率：≤3.35 建筑密度：≤35% 绿地率：≥30% 建筑面积：其中可建住宅面积约40万平方米，酒店式公寓约5万平方米，商业约10万平方米（集中式商业约6.5万平方米、底铺约3.5万平方米），办公楼约2万平方米。 【地块规划要点】 在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公和酒店式公寓）、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居住（包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商业设施规模的比例为7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于7万平方米，酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%。 规划用地范围内应设置24班小学用地1.4公顷，加油站用地0.45公顷（应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角），社会停车场0.1公顷（可结合沿河开放空间设置），公共集中绿地0.6公顷（应于规划用地的东北角，沿清凉门大街集中布置）。 项目地块目前现状示意图 第二节 项目地理位置及四至 本地块位于河西板块和城中板块交界区域。清凉门大街和汉中门大街是河西通向新街口、鼓楼等城市中心区域的主干道。 地块与传统划分的城中板块仅一河之隔，虽然地处河西，但是在拥有优越的自然景观资源同时仍可共享城中完善成熟的生活配套设施。同时地块距离城市核心CBD仅2.5公里的距离，承担着城中板块西扩的重要任务。 清凉门大街和汉中门大街是河西板块通向新街口、鼓楼等城市中心区域的主干道。未来地铁二号线在汉中门大街设站点，距本项目约300米。 地块区位与周边资源分布图示 土地坐落：东至凤凰东街，南至凤凰西街，西至北圩路，北至清凉门大街。 地块北端清凉门大街 地块西端北圩路 地块南端凤凰西街 地块东端凤凰街 第三节 项目区域环境 【地块现状】 项目地块内部目前为毛地，除东侧有高差之外，其余大部分片区地势平坦，内有工厂（玉环公司、汽车修理、玻璃器皿厂等）、学校（新华电脑专修学院）、大型餐饮（金碧辉煌）、住宅区、沿街商铺、苏果超市、金凤凰农贸市场等，业态复杂。 【周边环境及配套】 地块位于鼓楼区，周边人文气息浓郁，生活配套完善，自然景观优美，是南京着力打造的城市“中央居住圈”重要的组成部分之一。 公交线路：18 W、152 W、128W、23W、20W、43W、60W等 零售服务：苏果社区店、好又多超市、欧尚超市等 金 融：中国银行、民生银行、建设银行、工商银行 医疗卫生：江苏省人民医院、南京口腔医院门诊部、省中医院、脑科医院 教育科研