南昌市紫金城营销策划报告.docVIP

紫金城 营销策划报告目 录 1. 竞争楼盘最新动向 1.1. 销售情况 1.2. 户型对比图 2. 项目卖点梳理与核心价值分析 2.1. 卖点梳理 2.2. 项目核心价值分析 2.3. 价值轮环图 3. 推广主题与传播策略 3.1. 推广主题 3.2. 传播策略演绎 3.3. 主题推广语备选 3.4. 平面表现策略 4. 销售前提条件 4.1. 销售前提条件 4.2. 各前提条件执行细节 4.3. 其它重要建议 5. 入市时机策略 5.1. 入市时机评估依据 5.2. 项目入市时机 6. 推盘策略 7. 价格策略与付款方式建议 7.1. 影响定价的几大因素 7.2. 均价格策略 7.3. 价格策略控制 7.4. 付款方式建议 8. 销售分期与阶段策略建议 8.1. 前期造势阶段 附产品推介会专案 8.2. 内部认购阶段 8.3. 强势销售阶段 8.4. 持续销售阶段 8.5. 尾盘阶段 9. 营销中心包装建议 9.1. 位置建议 9.2. 装修设计建议 9.3. 功能区域划分建议 9.4. 重点展示内容及形式 9.5. 内部布置建议 10. 样板房建议 10.1. 样板房数量建议 10.2. 样板房位置建议 10.3. 装修风格建议 11. 地盘包装建议 11.1. 围墙 11.2. 项目周边包装 12. 公关活动及事件促销 13. 广告媒体选择 13.1. 报纸 13.2. 路牌 13.3. 高炮广告 13.4. 电视 13.5. 广播 13.6. DM直邮 14. 推广费用预算 附件一：销售组织 附件二：销售培训 附件三：工作流程 附件四：销售流程 附件五：销售部管理条例 附件六：项目营销100问 附件七：销售前期工作计划表  1. 竞争楼盘最新动向（皇冠国际） 1.1. 销售情况 项目目前所剩户型面积220—400平方米之间，多以独立为主，少量两联体别墅。 目前所剩余单位在位置上均不佳，主要分布在小区的外围，景观较差，靠路边有噪音。 因已进入尾盘销售，项目在市场上广告相对较少，营销方面主要通过以老客户带新客户。 目前销售情况良好，已销售约80％。 1.2. 竞争楼盘——与本项目户型对比图 单纯从户型面积上看，项目300—450平米以的户型与竞争对手构成比较直接的竞争。但由于竞争对手目前销售率已经达到80％，因此竞争将不会很直接。 由于目前长三角房地产市场中，杭州市场和南京市场价格开始出现下滑的趋势，市场开始步入高位盘整期，虽然南昌市场比杭州市场和南京市场慢半拍，但这个时期会迅速到来，故建议本项目宜快不宜慢。 2. 项目卖点梳理与核心价值分析 2.1. 卖点梳理 目的：有效地组织卖点（让买家掏钱的理由）提升广告推广概念、筑造楼盘形象，并使其统领整个推广的每一个细节，让每一个细节体现项目广告推广核心思路。 应用原则：卖点体现要围绕塑造项目形象，形成系统推广来做，主次分明，相辅相成。 2.1.1. 卖点一：区域优势。紫金城地块处于政府规划中的城北区域性商业中心，体现了政府一江两岸之城北滨江商圈的规划，已被列为东湖区政府一号支持项目。 2.1.2. 卖点二：地段优越。紫金城周边有社区数十个，总居住人口逾25万；市中心土地、临江高档一线江景房日益稀缺。 2.1.3. 卖点三：独有的自然景观。与赣江近在咫尺，既可在屋内赏心悦目地观赏，又可到赣江边休闲散步。 2.1.4. 卖点四：便利的交通。项目位于南昌市老城区内，交通便利，车行至八一广场5分钟，步行30分钟。 2.1.5. 卖点五：完善配套。引进专业幼儿园，紫金小学、中学，孩子走路上学校；家人医疗，十分钟就能抵达江西省第一人民医院；紧邻南昌城市新商业中心－紫金城商圈，30万平方的超大商业配套，家门口就有电影院、上百家餐馆、酒吧、咖啡、茶社和世界名牌店，大型超市、百货公司、儿童乐园、数码城、图书城、利玛窦文化广场等等8分钟就到。 2.1.6. 卖点六：五星级泛会所。本项目为客户提供五星级会所，会所内配套设施齐全，充分满足业主的生活情趣和环境要求。 2.1.7. 卖点七：小区内园林。小区内园林由世界知名园林公司设计，使小区园林与赣江江景、欧式商业建筑风格有机的结合为一体； 2.1.8. 卖点八：建筑风格与个性。独特