2013经纪人协理考试 第四章 房地产经纪服务合同和佣金7.ppt

第一节 房地产经纪合同的涵义和作用 一、经纪合同的涵义 经纪合同是经纪人员从事经纪活动时，同委托人签订的合同。经纪合同是经济合同的一种，其中包括居间合同、行纪合同和委托合同等。 经纪合同的制定和实施由各地工商行政管理机关监督管理。 1、委托代理合同 委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。 委托代理合同具有以下特征： （1）委托合同是典型的劳务合同； （2）受托人以委托人的名义办理委托事务； （3）委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同； （4）委托合同是诺成的、双务的合同。 第一节 房地产经纪合同的涵义和作用 2、居间合同 居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 居间合同具有以下特征： （1）居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。 （2）居间合同是双务、有偿、诺成合同。 第一节 房地产经纪合同的涵义和作用 3、行纪合同 行纪合同，是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。 行纪合同具有以下特征： （1）行纪合同的标的是行纪人为委托人进行贸易活动，通常表现为委托人买入或卖出特定物品或财产权利； （2）行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动。行纪人为了委托人的利益，以自己的名义与第三人为交易活动，由此产生的权利义务由行纪人自己承担； （3）行纪合同属于双务、有偿合同、诺成合同。 第一节 房地产经纪合同的涵义和作用 二、房地产经纪服务合同的内容和作用 （一）房地产经纪服务合同有以下四个显著的特征： 1、房地产经纪服务合同是要式合同； 2、房地产经纪服务合同是双务合同； 3、房地产经纪服务合同是有偿合同； 4、房地产经纪服务合同主要是从合同。 （二）房地产经纪服务合同的内容： 1、当事人的名称或者姓名和住所； 2、代理房地产标的物的基本状况； 3、服务事项与服务标准； 4、劳务报酬或酬金 5、合同的履行期限、地点和方式 6、违约责任 7、解决争议的方式 8、其他补充条款 （三）房地产经纪服务合同的作用 1、有效保障合同当事人的合法权益； 2、维护和保证市场交易的安全与秩序。 第二节 房地产经纪服务合同的种类 一、存量房屋买卖经纪合同（P138） 房地产买卖合同也称为房地产转让合同。合同一般包括如下方面： 双方当事人的姓名或者名称、住所及联系方式 房地产权属证书的名称和编号 房地产坐落位置、面积、四至界限 土地宗地号、土地使用权取得的方式和年限 房地产的用途或使用性质 成交价格及支付方式 房地产交付使用的时间 违约责任 双方约定的其他事项 第二节 房地产经纪服务合同的种类 二、房屋租赁经纪合同（P151） 房屋租赁合同一般应当包括以下内容： 房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所 房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况 租金和押金数额、支付方式 租赁用途和房屋使用要求 房屋和室内设施的安全性能 租赁期限 房屋维修责任 物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳 争议解决办法和违约责任 其他约定 第二节 房地产经纪服务合同的种类 《合同法》规定，房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效； 租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因，因此，它也是加强租赁管 理的重点之一。 租赁合同由于人为因素终止的情形： （1）将承租的房屋擅自转租的； （2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的； （3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； （4）无正当理由，拖欠房租6个月以上的； （5）公有住宅用房无正当理由拖欠房租6个月以上的； （6）承租人利用承租的房屋从事非法活动的； （7）故意损坏房屋的； （8）法律、法规规定的其他可以收回出租房屋的。 第三节 房地产经纪服务收费 一、佣金 （一）佣金的性质 佣金是经纪收入的基本来源，是经纪机构或经纪人员取得收入的唯一途径，它是一 既合理又合法的报酬形式。其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体，是对经纪 机构为开展经纪活动所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风