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业主大会业委会
业主大会、业委会法规培训 客户关系部 2007年5月 培 训 要 点 一、前期物业招投标 二、业主大会、业委会成立条件 三、业主大会的分类 四、业主大会的筹备 五、业主大会举行方式 六、业主大会职责 七、业主大会的决定 八、业委会相关规定 九、物业公司在上述工作过程中的注意事项 一、前期物业管理招投标 1、完成时限: (一)新建现售商品房,应在现售前30日完成; (二)预售商品房,应在取得《商品房预售许可证》之前完成;? (三)非出售的新建住宅物业,应在交付使用前90日完成。 2、招标文件: (一)招标人及项目的基本情况。包括招标人名称、地址、联系方式、项目情况等; (二)物业管理用房的配备情况; (三)物业管理服务内容及要求,包括服务内容、服务标准等; (四)对投标人及投标书的要求,包括投标人的资格、投标书的编制要求等; (五)评标标准和评标方法; (六)招标活动方案,包括招标组织机构,开标时间、地点、方法与程序等; (七)投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式; (八)?物业服务合同的签订说明; (九)?其他事项的说明。 一、前期物业管理招投标 在招标文件规定的投标期限内,投标人少于3个的,招标人可持招标文件,招标、投标情况的书面说明以及相关材料,向物业所在地的区(开发区)、县(市)房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区(开发区)、县(市)房产行政管理部门应在受理申请后的5日内,对符合规定条件的,予以批准。 住宅物业建筑面积小于5万平方米的,建设单位可持《建设工程规划许可证》以及其他相关的项目开发建设批准文件向物业所在地的区(开发区)、县(市)房产行政管理部门提出采用协议方式选聘物业管理企业的申请。区(开发区)、县(市)房产行政管理部门应在受理申请后的5日内,依照物业管理区域的划分情况予以核实,对符合规定条件的,予以批准。 一、前期物业管理招投标 1、投标文件:投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件,投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 投标文件应当包括以下主要内容: (一)投标函及投标人的基本情况; (二)投标报价,包括物业管理费用的收支预算方案; (三)物业管理方案; (四)招标文件要求提供的其他材料。 2、中标:招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业所在地的区(开发区)、县(市)房产行政管理部门备案。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录签订书面的物业服务合同。 三、业主大会的分类 《物业管理条例》第十三条第一款规定业主大会会议分为定期会议和临时会议。 (一)定期会议:依业主大会确定的议事规则中规定的期限定期召开 (二)临时大会:临时大会经20%以上本物业业主提议,即可召开临时物业大会。 四、业主大会的筹备 (一)会议筹备:业主委员会/筹备组做好开会前的准备,根据业主的提议,草拟议案、制定征询意见表或表决票(选票)、核实业主情况。 (二)发布公告:业主委员会召开会议前15日,业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面的形式向物业管理区域内全体业主公告。 ——首次业主大会的筹备组由社区组织业主推荐5至9名业主代表组成,物业尚未完全出售的,建设单位可以作为业主代表参加筹备组。成员名单应以书面形式在物业管理区域公告。 五、业主大会的举行形式 《沈阳市住宅物业管理规定》第八条,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。 (一)采取书面征求意见形式的,应将业主大会拟通过的事项书面形式征询物业管理区域内业主意见,根据征询意见统计结果形成业主大会决议,并以书面形式在物业管理区域内公告; (二)采取集体讨论形式的,应组织业主或业主代表,通过投票方式表决业主大会拟通过的事项,根据投票结果形成业主大会决议,并以书面形式在物业管理区域内公告。 六、业主大会的职责以及决定 职责:(1)制定或修改业主公约、制定或修改业主大会议事规则 (2)聘任或解雇物业管理公司 (3)决定专项维修基金的使用和再筹集,监督维修基金具体使用的实施情况 (4)选举、变更业主委员会委员 (5)监督业主委员会的工作 (6)制定、修改本物业区域内公用部位和公共设施设备的使用规则 (7)制定本物业内公共治安秩序和环境卫生的管理等问题的管理规则 (8)根据法律法规规定的其他职责 决定:业主大会的决定经1/2持有投票权的业主通过即可。但上述(1)(2)(3)事项的决定权必须经2/3以上有投票权的业主通过方可。 七、业
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