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三、功能性贬值的计算方法 1、选择可资比较的参照物； 2、比较两者年运营成本，计算其差额； 3、扣除所得税，计算被评估资产年净超额运营成本； 4、估测被评估资产剩余经济寿命； 5、选择适当的折现率； 6、计算剩余寿命期内被评估资产年净超额运营成本的现值。（该现值即为被评估资产的功能性损耗） 公式如下： （1）若各年超额运营成本相等，则： 功能性贬值=年超额运营成本×(1-25%)(P/A,i,n) （2）若各年超额运营成本不相等，则： 例：某生产线还可使用5年，自动化程度较低，与同类设备相比，多用10名工人，每人每年工资为12000元，每年多耗用电能10万度，每度电0.5元，所得税率25％，折现率10％，则该生产线的功能性贬值约为多少？ 解： 功能性贬值=（10×12000＋0.5×100000） ×（1－25%）（P/A,10%,5） =483327（元） 五、收益法的计算公式 (二)未来收益期无限 1.各期收益相等——永续年金资本化 P＝A∕r （r——资本化率） 2.各期收益不相等 （1）年金法 a.预测未来若干期的收益； b.计算预测期的收益现值P0； c.根据上述现值，计算预测期的年金A； d.以上述年金作为永续年金，计算评估值P。 （2）分段法 被评估资产未来收益期为无限年期，经预测，前5年的预期收益分别是15万元、13万元、17万元、20万元和16万元。预计从第六年起，各年收益将在第五年的基础上增长2％后保持不变。计算在上述情形下该资产的评估值。 解： 一、国产单台（件）设备重置成本的估测 例：被评估设备于2009年3月底购置，账面原值为16000元 。2009年6月30日进行评估，需计算其重置成本。已知该类设备2009年上半年各月月末的价格指数与2008年底相比，分别上涨了2.5%、 5.7%、 6.8%、 7.3%、 9.6%和10.5%。计算该设备重置成本。 解： = 16000×1.0346 = 16553.6（元） 二、进口设备重置成本估测 1、进口设备重置成本构成 2、评估思路： （1）可查询到FOB或CIF的，按成本构成项目加总 （2）上述条件都不具备的、用指数调整法估测 三、有形损耗率及成新率的计算 （一）已知评估前利用率的设备有形损耗率的计算 例：某设备于2004年购置，账面原值为20万元，2007年进行了一次技术改造，改造费用 2万元。2009年进行评估。经查，同类设备2004年的定基价格指数为105%、2007年的为120%、2009年的为132%。已知该设备尚可使用6年。计算其评估值。 解：复原重置成本 = 20×1.32/1.05 ＋2×1.32/1.20 = 25.14＋2.2 = 27.34（万元） 有形损耗率 = 4.76 ÷ （6＋4.76） = 44.24% 评估值 = 27.34×（1－44.24％）= 15.24（万元） （三）同时考虑设备利用率和技术改造时： （四）修复费用法 四、经济性贬值的计算 （1）已知外部条件变化使资产利用率发生下降的： 经济性贬值额De=(RC－DP－Df)×经济性贬值率 （2）已知外部条件变化使资产收益减少的： 经济性贬值额=年收益减少额×（1-33%）×(P/A,i,n) 注：这里，年金现值系数中的年期n指的是外部客观条件在评估基准日后对被评估资产的作用年限。 例：评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下： （1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。 （3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。 要求：请帮助评估人员计算 （1）该生产线的经济性贬值率； （2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数） 解： 经济性贬值率=1－（800/1000）0.6=12.53% 经济性贬值额=100×1000×（1－25%）（P/A,10%,3） =186510(元) 一、收益法在房地产评估中的应用 （一）收益额的计算 1.房地产综合评估时： 房地产综合年纯收益＝年总收入－