七街公馆项目营销策划报告62p.pptVIP

七街公馆项目营销策划报告 目录 营销环境分析 政策：整体环境依旧恶劣 政策：整体环境依旧恶劣 深圳市场：受现有政策影响程度不大 福田市场：受现有政策影响不大 中小户型市场现状良好 中小户型市场现状良好 福田CBD需要什么样的住宅？ 福田CBD需要什么样的住宅？ 营销环境现状总结 营销环境分析与建议 项目自身价值分析 七街公馆几项技术指标 七街公馆项目SWOT分析 项目自身产品力分析与价值梳理 土地价值 景田片区 建筑空间：户型价值一般 建筑空间：户型价值一般 建筑空间：居住舒适性价值偏低 相关配套：十分强势，且具备差异化优势 相关配套：十分强势，且具备差异化优势 相关配套：十分强势，且具备差异化优势 自身项目价值总结 消费者定位 消费群体分析：从榕公馆现状看消费者 消费群体分析：从榕公馆现状看消费者 消费群体分析：从榕公馆现状看消费者 消费者定位 营销思路及理念 营销思路概括 营销过程中需解决的问题 营销思路及理念 目标客户群的特点与营销策略 目标客户群的特点与营销策略 目标客户群的特点与营销策略 营销卖点提炼 营销卖点排序 目标顾客群心理及情感分析 项目的情感形象定位 项目营销主题推广语 营销思路与理念总结 营销节点规划与建议 开盘时间 开盘时间 竞争态势分析 竞争态势分析 营销时间节点安排 蓄客期 开盘 持续热销期 尾盘清货期 项目价格策略 项目价格策略 项目定价建议 项目定价建议 项目推广策略 项目推广策略 项目推广主题 本项目整体体量较小，不具备规模效应。因此从快速回款，快速获利 的角度出发： 建议本项目采取“高开高走”的价格策略。 华嵘榕公馆 本项目 评价 地段 黄冈片区 景田片区 景田片区硬件条件相对更好 户型区间 50——80㎡ 50——80㎡ 相似 规划 公寓 带有酒店物管的中小型公寓；具备一定的活动平台 本项目占优 绿化 无 底商绿化；平台绿化 本项目占优 结论 在榕公馆基础之上有较大上浮空间 景观 无 香蜜湖 本项目占优 景田片区，传统CBD区域，相关配套十分完善 莲花山公园、香蜜湖、景田市政公园、香蜜湖邮电局 深圳福田外国语学校、景田小学、景秀小学、景龙中学、景秀中学、 福景外国语学校、深圳高级中学；蒙特梭利幼儿园、海丽达双语幼儿园、 景田幼儿园、红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园 沃尔玛、万宁、家乐福、岁宝百货、民润超市、华润超市、景田食街、 景田银座、北大深圳中心医院、景田医院 周边配套： 景田片区，传统CBD区域，相关配套十分完善 香蜜湖 本项目 项目位于香蜜湖周边，是香蜜湖周边唯一的在售小户型项目。 景观优势明显，且具备一定的不可替代性。 七 街 公 馆 土地价值 强势，几乎无可替代性 建筑空间价值 一般，有一定的替代价值 配套价值 较好，又被一定的差异性优势 结论： 地块价值与配套中的景观价值具备极强的 差异化优势 谁在购买CBD内的中小户型公寓？ 中原地产中介人员：在中心区工作的白领购买中小户型公寓用于过渡 华嵘榕公馆置业顾问：在这里买房的有很多是中心区的白领 根据对福田区房产二三级市场的走访调研来看，选择在福田区 购置房产的消费群体中基本以在福田区工作的白领为主 福田区内的华嵘榕公馆自四月底开盘以来，一直持续着热销状态，通过对该项目 现状的几点分析，即可得出现阶段福田区中小户型消费者的种种特点： 华嵘榕公馆的户型面积有50㎡、60㎡、65㎡、70㎡及80㎡几种，每种户型数量一致 通过对该盘的走访调研来看，该盘销售状况最好的户型为80㎡及70㎡两种户型，在 6月4日均仅剩一套房源可供销售。 由这一点可以看出，虽然总价相对较高，消费市场更加青睐功 能分区较多的中等面积区间。购房群体有着较强的经济能力， 对生活的品质较为关注。 B 福田区内的华嵘榕公馆自四月底开盘以来，一直持续着热销状态，通过对该项目 现状的几点分析，即可得出现阶段福田区中小户型消费者的种种特点： 在华嵘公馆的几种户型中，有两种户型面积均在60㎡左右如下图所示： A 福田区内的华嵘榕公馆自四月底开盘以来，一直持续着热销状态，通过对该项目 现状的几点分析，即可得出现阶段福田区中小户型消费者的种种特点： AB两种户型均为６１㎡左右的户型，通过走访来看，虽然B户型的总价相对更加 便宜，但是从从最终的销售效果来看，A户型的销售情况更加理想。出现这一状 况的原因在于B户型的客卧设计失常，实用性过低。即使该户型采用了异型阳台 设计来提升户型的情调，但大量消费群体仍未选择这一户型。 通过这种情况，可以看出： 现有的消费者对户型的敏感度相对更加大于对价格的敏感度 他们十分重视户型的实用性，属于一群实用至上的群体。 通过对于市场的走访来看，项目所面临的群体是这样一群人： 消费群体多为在福田区工作的高端白领阶层