保利国际广场12年营销执行报告47p.pptVIP

A2 B1 A3 样板房位置 园林展示区 展示策略 样板房及展示区 活动策略 活动在精而不在多，一定要体现活动的高端性 2012年3-4月份需要举办1场大的线上活动为项目起势 日常旺场活动以乐队暖场或者氛围包装即可 业主维系活动内容对位高端客户喜好（例如业主注重理财、社交、商务培训等对工作事业帮助大的）活动 成立保利业主会，打造圈层活动，保证客户的纯粹性和参与的有效性 适当举办奢侈品、汽车、收藏、艺术等相关跨界活动，整合资源 活动计划 1月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 4月 A2栋样板房开放 B1栋售楼部开放 A3栋样板房开放 B1栋样板间开放 品牌活动 营销活动 旺场活动 2.25日A7加推 4.21日A7加推 5.26日A4开盘 6.30日A5开盘 7.28日A4、B1加推 8.25日B1加推 9.15日B1加推 10. 1日A6开盘 11月B1加推、A6加推 魔术表演 经典老爷 车巡游 世界顶级 奢侈品长 沙品鉴会 保利拍卖会长沙站 保利梅兰竹菊演出 六一儿童 DIY活动 植树活动 中秋旺 场活动 国庆旺 场活动 庆圣诞迎 元旦活动 元宵灯 会活动 名画展 品牌活动 『保利拍卖会长沙站』 时间：3月上旬 地点：酒店（待定） 内容：保利博物馆物品拍卖 客群：社会各界 『保利梅兰竹菊演出』 品牌活动 时间：9月中旬 地点：湖南大剧院 内容：时尚中国功夫演出 客群：业主，诚意客户 营销活动 『世界顶级魔术大师表演』 时间：4月上旬 地点：现场 内容：A2样板房开放 客群：业主，诚意客户、周边客户、途经客户 Gianni Versace 范思哲 时间：12月上旬 地点：现场 内容：样板房开放 客群：诚意客户、周边客户、途经客户 『世界顶级奢侈品牌——长沙鉴赏会』 营销活动 营销活动 时间：5月份 地点：现场 内容：售楼部开放 客群：业主、诚意客户等 『经典老爷车巡展』 营销活动 『梵高真迹名画展』 时间：8月中旬 地点：售楼部 内容：B1公寓样板间开放 客群：业主、诚意客户等 旺场活动 旺场活动正针对的客户群体以自然上门客户为主，在节假日起 到旺场的效果，活动形式以DIY，钢琴，小提琴演奏为主。 保利国际广场2012年营销执行计划 核心策略 策略体系 目标及问题 项目价值梳理 前期回顾 活动策略 推广策略 展示策略 蓄客策略 推售策略 客户分析 宏观大势 竞争分析 阶段执行计划 三、营销策略 一、项目背景 四、营销组织 二、市场分析 五、执行计划 项目概况 项目概况 —技术指标 总体经济技术指标： 总建筑面积:79.94万㎡(地上55.68万㎡+地下24.27万㎡) 住宅总建面：28.62万㎡ 公寓总建面：11万㎡ 酒店/写字楼总建面：15万㎡ 独立商业总建面：5121㎡ 建筑形态：36-58层超高层（最高235.3M) 住宅总户数:1592户 公寓总户数：1834户 综合容积率：6.0 建筑密度：20.4% 绿地率：51% 总停车位：5865个（其中地下5814个） 南湖新城核心首个超高层滨江综合体 项目概况 —产品介绍 地标级滨江豪宅/城市精英公寓/超五星级酒店/超甲级写字楼/国际商业街区多物业类型城市综合体 住宅主力产品为125－340平米中大户型超高层平层豪宅 公寓主力产品为48－110平米小户型公寓，部分两房和顶层复式 四层商业街区，JW万豪酒店及超甲级写字楼 项目回顾 11年7个月销售金额11.74亿，销售套数466套，销售面积82813㎡ 1月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 4月 天际会所 开放 A1栋开盘 A2栋开盘 B1栋 开盘 A7栋 开盘 A2栋样板房 园林展示区开放 A3栋开盘 　 11.74 74544 82813 合计 45.08% 0.59 18523 3214 B1 5.80% 0.25 13797 1860 A7 48.93% 4.40 16131 27414 A3 69.75% 1.80 13296 13228 A2 98.45% 4.70 12796 37097 A1 去化率 销售金额（亿） 销售均价（元） 销售面积（㎡） 楼栋 项目回顾 11年营销存在的问题回顾 问题1：货量去化基本依靠节点爆破，持销期去化速度慢 问题2：推广上奢侈品调性没有落到实处，客户说不清项目，推广渠道单一，知名度及影响力有限 问题3：展示面与豪宅调性不匹配，无法有力支撑价格标杆 问题4：活动没有带给客户尊贵感及面子感，客户对活动已疲劳 问题5：拓客渠道没有打开，对渠道需要深挖跟进 项目回顾 12年工程节点沟通 1月 3月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12