南京仙林悦城社区商业定位及发展建议（41页）.pptVIP

该项目业态比较均衡，综合性较强； 零售业态主要以运动休闲品牌以及服饰品小店为主，满足学生一族的日常消费； 餐饮业态以小型餐饮、休闲餐饮为主，除肯德基外，其他均为私营餐馆，适合学生聚会； 娱乐业态较多，包括网吧、KTV、电玩城，吸引了大量学生； 生活形态及配套主要有美容美发、银行、图书音像、电子数码、学习用品等，以服务学生为主。 该项目主力店包括苏果社区店（500㎡）、肯德基（700㎡）、总共约0.12万㎡，占商业总面积4%左右； 尽管该项目主力店比例很低，但由于开业时周边尚无竞争性项目，且针对学生消费群体，因此不需要借助大型主力店的聚客效应。到目前为止，该项目的经营情况一直比较理想。 项目的主力店比例很少，以服务学生消费为主，主要的业态是零售和餐饮 个案分析 大成名店 地理位置：仙林大学城文苑路与学思路交叉口； 开业时间：2012年12月08日； 商业体量：6万平方米； 楼层布局：B1~5F； 整体档次：中档； 业态结构：品牌餐饮、精品零售、休闲娱乐、文化教育、超市等； 主力商户：KFC、必胜客、苏果、屈臣氏等； 目标客群：仙林居民、学生、教师以及政府、企业人群； 租金水平：3.5-10元/平米/天； 售价：1.8-4.5万/平米， -1层2.5-3万元/平方米，1层3-4.5万元/平方米，2层2.5万元/平方米左右，3层1.8万元/平米，整体平均2.5万元/平米； 销售模式：售后返租，项目包租五年，前三年每年回报7%，后两年每年回报8%。 重点个案 东城汇 东城汇，仙林区域内唯一在售商业项目，采用售后返租的销售模式，平均售价2.5万元/平米，租金3.5-10元/平米/天 平时的日常消费都是在小区里的小超市，偶尔到南京购置一些商品。现在方便多了，东城汇里好多商品都有，吃饭、买东西、大超市，甚至还有培训班，基本不用去南京了。 ——消费者访谈 该项目业态比较综合，包括零售、餐饮、休闲娱乐、超市、教育培训，比例比较合理； 餐饮业态比例最高，经营情况较好，主要因为目前餐饮客单价不高，属于中低端消费水平。餐饮业态包括KFC和必胜客作为主力店，吸引了周边社区居民以及学生前来消费； 教育培训包括成人教育和早教中心； 生活形态及配套主要有大卖场、生活服务等，为周边住宅提供配套。 该项目主力店包括KFC（400㎡）、屈臣氏（400㎡）、苏果超市（3200㎡）、必胜客（400㎡），总共约4800㎡，占商业总面积8%； 对于仙林区域的商业，通过引进大比例、精品主力店，不仅可以去化大量经营面积，还能带动项目人气、降低经营难度和风险，提升物业自身价值。 重点个案 东城汇 项目通过大量引进主力店的形式降低经营难度和风险，业态分布比较合理，餐饮业态相对较多，经营情况较好 东城汇业态分析： 东城汇产品分析—— 销售模式：项目整体采用售后返租的销售模式，项目包租五年，前三年每年回报7%，后两年每年回报8% ； 销售层面：2011年6月5日开盘至今，目前尾盘状态，仅一二三层少量房源在售，均价2.5万元/平米； 租赁层面：目前项目租金维持较高水平，3.5-10元/平米/天，基本全部出租，经营情况良好； 产品层面：标准层面积0.8-1.2万平米，分割面积18-300平米，主力面积段50-110平米，销售总价32-445万。 东城汇 产品分析 项目采用售后返租的销售模式，销售情况和经营情况良好，平均售价2.5万/平米，租金3.5-10元/平米/天，标准层面积0.8-1.2万平米，分割面积18-300平米，主力面积段50-110平米，销售总价32-445万 目前仙林商圈内零售商户数量较多，以本土及自营品牌为主，档次较低，较难突破现状； 餐饮业态现状档次平平，品类杂而不全，对于开发中商业区域有较大发展空间； 业态 类型 代表商户 商户数量评级 零售 服装 ESPRIT、ELAND、BASIC HOUSE、圣迪奥、生活几何、太平鸟、PASSAGES、CA、法文箱子、秋水伊人、阿珍妮等 黄金珠宝首饰 瑞景珠宝等 鞋包 百丽、千百度、TATA、达芙妮、百思图、天美意、瑞贝卡、KISSCAT、FED、伊伴、星期六、索菲亚等 运动休闲 NIKE、Kappa、阿迪达斯、李宁等 化妆品 玉兰油、汇美舍、佰草集、靓妃等 餐饮 品牌快餐 肯德基、麦当劳、土大力等 大型餐饮 粤鸿和、仙林大酒店、百姓人家等 轻餐 克莉丝汀饼屋、COSTA、DQ、面包家族、奶酪时光、名典咖啡等 特色餐饮 东北炖、仙林鹤汤馆、重庆鸡公煲、川和汇等 休闲娱乐 电玩城 大成名店电玩中心 影院 中影国际影城 KTV 千千歌KTV、蝶恋花量版式KTV 网吧 新概念网吧、星沙网络、成卓网络等 桌游吧 FY桌游吧 溜冰场 龙马溜冰俱乐部 其他（真冰溜冰场、游乐场等） 无 生活形态及配套 生活卖场 苏果 家电卖场 无 家居