天基地产双鸭山新兴地下商业街整合营销策略纲要49p.pptVIP

商品社会的本质是交换。 交易双方都追求物有所值、物超所值。 价格是衡量价值的唯一标尺。 所以，价格，是营销策划中 最基础、也是最具风险性的部分。 第三部分：产权商铺营销策略 【一】基础价格测算 【二】销售分割与价格编制 【三】整体营销策略纲要 【一】基础价格测算 价格策略，是整体营销策略的基础；基础定价，则是项目入市成败的关键。 价格的制定必须依据市场的需求以及实效回报而得出。 本定价策划只提供定价策略和方法，具体定价最终由发展商制定。 由于双鸭山市场没有同类产权商铺在售，因此，本项目的基础价格采用收益还原法测算，并参照哈尔滨地下商铺的租金与售价与同等级地上商场的对比分析，作为市场比较的依据。 1、价格测算的基本方法 1）市场比较法 2）收益还原法 3）目标利润法（只作核算用） 【一】基础价格测算 经哈尔滨市场调研得知以下比较信息： 1）南岗人和已开业地下商场的整租型商铺的租金区间为520元/月/㎡-640元/月/㎡；对应可比性地上集贸型商场的租金水平为540元/月/㎡至660元/月/㎡（建设鞋城、大世界休闲服饰城）。 可见，成熟运营的地下商场租金可以达到同类地上商场第一等级位置的租金水平。 2）道里人和近期开业的两家大型地下商场——原宿春天、索菲春天，其入市认购价格为59000元/㎡（S），历经5-6个月的价格调涨，清盘价格为69800元/㎡（S）。 周边地上同类商场租金，中央大街金太阳，一楼800元/月/㎡，三至四楼最低430元/月/㎡，最高580元/月/㎡；地段街金太阳，二至四楼为450元/月/㎡至660元/月/㎡。 初步测算，人和这两个项目的基础价格测算，应为以约12.5年为简单投资回收周期。这也处于一般产权商铺的简单投资回收周期8-15年区间。 从经验看，超过12年回收周期的房产投资品，其吸引力将急剧下降。当前一般将年租金回报基准设定为8%。 【一】基础价格测算 经哈尔滨市场调研得知以下比较信息（续）： 3）商场培育。目前，原宿春天、索菲春天的官方基准招商价格均为350元/月/㎡。实际执行价格分别为280元-300元/月/㎡和260元/月/㎡。达不到周边租金标准，正处于市场培育期。约需3-5年达到售价租金测算值。 从经验上看，商业物业的市场培育期不可避免，购买商铺属于长期投资行为，故不以第一年租金为准，一般来说，一个成功的商场，在培育期内，至少可以达到8%的年度租金涨幅。 本着“短、平、快”的战略需要，力争尽可能短的时间内将项目清盘，则意味着本项目的营销阶段划分将不会像操作大型常规项目时，那样复杂与繁琐，而是全程保持强销的态势，以实现即定的销售任务。 一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取短时间内大量成交，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。 所以，我司强调以相对保守数值测算本项目商铺的基础价格。 【一】基础价格测算 根据以上分析，结合周边商场的租金情况，本项目的基础价格测算公式为： 预设租金底价*12（个月）/8%=可支撑售价，并按照8%递增计算来年租金。 本项目周边商场可比较楼层的租金价格区间为：140~170元/月/㎡，取平均值计算。 则初步测算本项目的可支撑基础售价为23250元/㎡（S）。 以两年培育期、年递增8%为基础租金标准，则预设租金底价为180元。 最终得出本项目基础价格为： 27000元/㎡（S） 如以周边最高租金，另加两年、年递增8%为基础租金标准， 则本项目最高基础价格为：30000元/㎡（S），但说服市场的难度将很高。 【二】销售分割与价格编制 1、根据调研访谈，及其他市场商铺投资的一般规律，控制总价是促进销售重要手段。 较低的总价，不仅有利于支撑较高单价，而且可以最大限度的扩大目标客户群规模。 2、建议本项目最小铺位为，开间为柱距的三分之一，进深为柱距的二分之一，面积约为9㎡（S）。 3、商铺售价执行一铺一价，充分体现不同部位的价格差异。 4、总体价差适当调低，以凸显本项目的商铺均好性。较差位置，一方面通过业态布局和小型共享空间的设置来均衡，一方面可在销售控制方面注意推出时序，辅之以特定优惠。 一个古老的词汇：“听信”—— 信得过，才听得进。反之亦如此。 推广策略的关键词：地位。 振臂一呼，当立足高处， 则可言顺而“名”立 。 【三】整体营销策略纲要 1、整体营销策略 1.1 以大势，求大市。 ——强化政府工程的概念； ——以开发地下空间、构建立体商业、提升城市档次的高度包装项目； ——借势地下商业全国性开发潮流、省城地下商业的发展状况与商铺回报。 1.2 招商先行，实现对销售的同步促进。 1）招商先行，是投资者的客观要求； 2）招商先行，开发商实力和信心的表现。通过良好的招商造势，体现开发商持续经营、做