上海生活家项目提报（40页）.pptVIP

项 目 概 况 经营管理建议 财 务 模 拟 8月6日—8月9日生活家项目房展会客户统计分析 综述：根据客户登记情况，投资客户共458组（包括自行出租、反租，投资自用均可客户和未选择自行出租、反租的客户），占登记详细资料客户的60%。本项目的小面积分割吸引了大批中低端投资客户。 ? 15~20㎡ 20~30㎡ 30~40㎡ 40~50㎡ 50㎡以上 自行出租 5 7 3 1 4 未选择自用或投资 20 14 8 12 22 投资自用均可 27 17 10 9 39 反租回报 21 17 9 20 14 投资客户（未选择反租或自行出租） 20 10 3 2 31 自用客户 29 24 17 3 22 合 `计 157 139 120 137 182 * 【生活家项目报告】 地理位置图 现状概况： 本案现为一中型家具商场，总面积在8343.50平米，共分４层为——地上３层，地下一层。并拥有停车位７０余个。 ? 交通状况： 本案周边交通发达，包括两条轨道交通、一条高架与和四通八达的众多交通路线。 地铁——地铁一号线万体馆站，步行３分钟至本案。 轻轨——处于轻轨宜山路站与漕溪路站中间，步行均为１０分钟。 高架——漕溪北路出入口，车行不到１分钟。 交通路线——漕溪北路上有一汽车中转站，７０４等至莘庄、４２和９２６等至淮海路、１３８至长寿路，另有线路至浦东。周边有５０等至梅拢，徐闵线等至莘庄与闵行，４４和８２０等至打浦桥，７３等至虹桥。在万体馆还有各类全上海的旅游线路，可至较远的区域甚至郊区。附近总的交通路线多达几十条，无处不通。 周边商业状况 1.宜家 宜家是离本商场最近的享有盛名的大型家居商场，距离仅为一条马路，步行５分钟。宜家现为上海最知名的外来家居商场，它带来的新新家居理念使上海人趋之若鹜，尤其是青年白领。刚进入上海时的较高定位现已经成功转型为大众型偏高档次的家居，更是吸引大量人流。每日进出宜家，无论买与看的人流都是同类商场无法相比的。 2.凯旋路与宜山路 凯旋路与宜山路商业基本集中于建材与装潢。包括了多家大型建材商场、装饰城，另沿街还有多家超过１０００平米的厨卫用品展示厅，众多１００－２００多平米的家具、装潢用品专卖店。可以将这块区域划分为建材商业街。 3.文定路 凯旋路与南丹路夹着文定路等小街道，以家具城为主要商业，其中有菱方圆徐汇家具城、世贸家具城等多家家具城形成集中性的家具一条街。 ?4.地铁商城 从徐家汇至万体馆的地铁商城已经形成了相当成熟的商业模态。以青年服饰为主。 优势： 成熟地段，优势项目； 周边宜家、宜山路建材市场一条街、 文定路家具街形成了上海市民的装潢、 家具、家居采购的必经之地； 机会： 单体极具特色，提供创新写意空间 宜家对面黄金旺铺的预期心理； 市场上没有集中型家居软装潢购物 中心。 劣势： 从目前状况看，项目单体较为独立， 周边没有类似商业设施连成一片； 威胁： 原有设计改动，有一定难度； 成熟地段，对项目的特色要求更为强烈； 周边同等类型商铺的竞争； 项目SWOT分析 本项目对面亚洲最大的宜家家居已经开幕，成为时尚人士的必到之处，且与热闹的宜山路建材街、文定路家具市场相距不远，此区域已经成为居家装潢、装饰的必经之处。但是项目的周边还是缺乏类似商业形成联动效应，有一定的断层。 本案处于徐家汇与莘庄之间，与这两块地方有着密不可分的关系。先看徐家汇，徐家汇现在拥有多处高档楼盘，而此趋势也向万体馆蔓延。徐家汇与万体馆基本上属于一块区域，并没有明显的分割界限，步行至徐家汇才10分钟，而交通路线更是每条必达。再看莘庄，莘庄经过这几年的大量房产开发，已经逐渐形成成熟的居住区域。从莘庄至市区，最近、最大的商圈就是徐家汇、万体馆商圈了，无论是轨道交通还是公交线路都途径万体馆，而多辆交通路线的终点站就在万体馆。由于交通的便捷，万体馆有着众多的家居广场，特别是宜家的新建，极大程度成了乔迁莘庄的居民的布置新居的首选之地，现在居家的布置已经不再是一次性消费，而是经常性消费了。只要定位准确，依附宜家的强大人流与莘庄及其周边居住区的消费群，必能对本案形成强有力的支撑。 家居软装潢 电脑广场 生活便利系列 宠物天地 汽车装饰 生活家作为品牌发展，目标是以上海为起点，根据市场及区域位置的特点涉及家居软装潢、电脑广场、宠物天地、汽车装饰、生活便利等五大系列，在全国各大城市登陆。 本项目定位： 一座集鲜花、艺术、家居于一体的生活时尚购物中心 产品核心概念——