新地天鹅湖步行街四季度营销思路69p.pptVIP

* 竞争分析 * * * 1、本项目跟琳琅街相比较，4MALL核心区域商业氛围较好 2、本项目1公里范围内办公人群及高端住宅人群较多，同时距天鹅湖仅一路之隔，天鹅湖客流能够较容易的到达本项目 竞争分析 项目价格销售区间及对比优势 * * * 大唐国际购物广场-富贵街 项目名称 大唐国际购物广场—富贵街 所在位置 合肥市望江路与潜山路交汇处 销售状况 在售富贵街及规划内E区小铺 区域 蜀山区 销售率 E区40% 主力面积 20-30 价格区间 29000-30000 销售方式 一次性付款97折，按揭99折。老带新，新客户可减免5000元。 运作方式 统一包租，返祖期限可分6年或11年两种 返租率8%-12% 交付时间 集体交付?2012-09-30 产权 40/70年 层高(m) 挑高6.2米 （沿望江路为一层，沿潜山路为半地下）。 车位配备 / 营销形式 无，主体对外以工程进度宣导较多 优势 望潜版块，项目整体较大一期已行运营 自身住宅项目客群较多，较为稳定 统一包租返租率较高较为吸引投资客关注 物业公司 华府大唐 劣势 开发商口碑较差，多次延迟交房，同时项目距离主干道较远，前方尚有未拆除项目。 竞争分析 * 1、本项目跟大唐富贵街相比较，高端住宅客群及白领办公客群消费持续力、购买力较强 2、本项目跟大唐富贵街相比较，整体建筑品质较好、开发商信誉度良好，加之百盛等主力店带动，可持续发展潜力很高。 竞争分析 项目价格销售区间及对比优势 * * * * 华地香颂道 项目名称 华地香颂道 所在位置 潜山路与望江路交口 销售状况 华地香颂道在售二期商铺 区域 蜀山区 销售率 60% 主力面积 30-800 价格区间 23000－42000 销售方式 一次性付款97折，按揭98折优惠 运作辅助方式 统一规划、统一招商、统一包租6%-10%之间 交付时间 2012-6-30 产权 40年 层高(m) 纯一层层高是5.8米， 1、2层的层高是4.58米、3.6米 车位配备 1:0.8 营销形式 1、意向商家签约会 2、开街既风情美食节 优势 1、项目地段黄潜望版块，周边新华国际等稳定高端客群 2、统一规划、招商、返租 3、华地、新华、信地客户资源较为丰富 物业公司 美国世邦魏理仕顾问 劣势 项目距离主干道距离稍远 竞争分析 * 竞争分析 户型分析 * 竞争分析 户型分析 * 1、本项目跟华地香颂道相比较，天鹅湖唯一可售商铺、4MALL商圈集中区域、距离主干道距离更近 2、本项目跟华地香颂道相比较，高端消费人群辐射面更广，周一至周五办公客流消费、周六周日住宅居住人群及游客消费人群，保障性更高 竞争分析 项目价格销售区间及对比优势 * 项目营销战略： 产品与资源是项目的核心价值主张，全面传递“步行街稀缺性”和“政务区核心地段、天鹅湖零距离”是其突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心战略。 战略的第一层面：以客户为核心，针对其投资心理强调项目的保值增值，针对目标准确出击，抓住客户心理需求，争抢市场有限客户。 战略的第二层面：领导者地位（一铺定中心）作为该区域内唯一可售商铺，传承淮河路步行街，以合肥第二条步行街的理念吸引客户眼球； 战略的第三层面：采取饥饿营销，在产品、形象及现场销售接待过程中建立高端稀缺的印象，让客户在紧迫感中做选择。 01. 目标理解OBJECTIVE 02. 项目分析ANALYSE 04. 核心问题PROBLEM 03. 项目定位POSIT 05. 营销战略STRATEGY 06. 营销策略TACTICS 解决本案核心问题一 解决本案核心问题二 解决本案核心问题三 取势。 本项目营销策略： 地段与保障是项目的核心价值主张，全面传递“天鹅湖核心商圈的高增值潜力”“产品高端稀缺感”和“核心优势地段”是其突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心战略。 策略是项目营销战略的贯彻 明道。 优术。 放大项目所在区域价值，人为制造稀缺性，树立顶级商业街形象,提升影响力与品质； 线上形象推广与线下活动渠道推广强力配合推行，广泛积累客户群体 通过针对 性的营销活动，如招商发布会锁定目标 客户，同时整合各类资源，利用圈层效应，拓宽客户群体 销 营 策 略 展示策略 活动策略 推广策略 在营销总战略的指导下，我们如何采取合适的策略以达到最终目标 ？ 户外 广告和报纸作为引爆，线下高频度短信发布，公交、网络配合 时间：2012年10月+11月 目的：重点解决2个问题“市场影响力、商铺价值认知”，塑造天鹅湖步行街整体形象价值体系，提升商铺价值预期；通过各种媒体渠道立体式宣传报道，提升高端商业步行街商铺形象。 主题方向：天鹅湖步行街唯一可售旺铺，仅81席即将公开 方