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泛海建设公司分析 N336小组 组员：N336成员 第一题：泛海建设公司资产负债率计算  第一小问.xls 第二题:泛海公司面临的融资环境和经营环境分析 继续探索新的融资方式，保障项目开发的资金需要 　　２０１０年初，公司所属通海建设有限公司（简称“通海建设”）采取股权融资的形式进行融资，通过增加注册资本，取得新的资金来源。即引入新股东中诚信托有限责任公司，中诚信托出资１００，０００万元，持有通海建设４０％股权。股权融资完成后，通海建设的注册资本由人民币１５０，０００万元增加至２５０，０００万元，中诚信托投入的增资款用于通海建设项目开发。２０１０年，公司将在此基础上，继续探索其它行之有效的融资渠道，同时，公司还要密切关注资本市场的发展态势，积极准备，不丧失任何可能的机会，充分发挥上市公司在资本市场的再融资功能。 　　公司计划２０１０年经营业绩与２００９年相比保持稳定增长。 （一）报告期内公司经营情况回顾 为应对金融危机，保持经济持续发展，２００９年中央政府加大了４万亿元的经济刺激计划的执行力度，由此导致２００９年上半年广义货币供应量大幅增加，市场流动性充沛，与此同时，公众对市场的通货膨胀预期增强。由于宽松的货币政策，房地产行业从银行获得的信贷支持得到了改善，年内楼市出现新的供销两旺局面，房价、地价上涨较快。房地产产品因具有抗通胀的特性而受到了公众的追捧，加上首套购房基准利率７折优惠、降低购房首付比例和二手房交易市场的税费优惠等一系列政策降低了买房的门槛，市场的刚性需求释放，进一步推高了房价。年末，对２０１０年优惠政策退出的预判又引发了一波二手房恐慌购房潮。加之新盘供给量不足，使北京、上海等城市的房价达到历史的高点，也引发政府、社会的高度关注。 　纵观２００９年全年，房地产市场经过了从价量齐跌到价升量稳，再到价量齐升三个阶段的变化。全国商品房销售面积和销售额分别达到９３，７１３万平方米和４３，９９５亿元，同比增长４２．１％和７５．５％，住宅销售面积和销售额分别同比增长４３．９％和８０％，规模与增速均创历史新高；全国商品房均价为４，６９５元／平方米较去年同期增长２４％，绝对水平和增速均创历史新高。　　报告期内，公司积极拓宽经营思路与融资渠道，保证了各重点项目的开发建设与各重点工作的顺利推进。 （１）报告期内，北京泛海国际居住区一期项目全部竣工并交付使用，其中７＃、８＃地块配套商业用房亦已具备投入使用条件；武汉中央商务区樱海园住宅项目一期已施工至地上１２层，泛海城市广场、武汉中心两个大型商业综合建筑破土动工，揭开了武汉项目大规模开发的序幕；深圳泛海拉菲花园一期至年底全部竣工验收，二期住宅、幼儿园项目开始地下基础建设；杭州泛海国际中心三栋写字楼先后封顶；上海董家渡项目１０＃地拆迁克服重重困难，取得较大进展；北京泛海国际居住区二期１＃、２＃、３＃地块规划调整取得积极成果，东风乡１＃、２＃、３＃、４＃地块项目有了更加合理的市场定位，为项目的高质量高效益开发奠定了基础。 （２）报告期内，公司准确判断形势，坚持既定的营销策略，抓住市场机会，项目销售取得了良好业绩。北京泛海国际居住区一期和深圳泛海拉菲花园一期推出的楼盘基本销售完毕，公司实现了持续赢利，达到了预期的利润水平。 （３）报告期内，公司发行公司债融资３２亿元计划完成；建行深圳分行与公司签订２００亿元授信额度框架协议，中国银行、北京银行等商业银行给予公司项目大额贷款，公司与各大商业银行的合作加深，双方加强了互信互赖关系，对公司业务发展起到了有力的保障和推动作用。 （４）报告期内，公司荣获“２００９中国华北房地产公司品牌价值ＴＯＰ１０”，“中国首席城市运营商特别大奖”，“２００９年度中国地产企业公民大奖”；入选“２００９中国房地产上市公司综合价值ＴＯＰ １０”排名榜单。公司开发的项目“泛海国际居住区”（北京）荣获“中国高端不动产年度贡献特别大奖”，武汉王家墩中央商务区投资建设股份有限公司荣获“２００９年度华中商业地产综合实力十强”，深圳泛海拉菲花园（一期）项目荣获“中国国际花园社区大奖”等。 2009年度，面对复杂多变的市场环境，公司董事会把握大势、积极应对，保证了公司主营业务的持续、稳定发展，维护了公司股东和广大投资者的长远利益。 2009年度公司整体业绩与上一年度相比有较大幅度增长。截止2009年年末，公司经审计的总资产为2274090.93万元，比上一年度提高了14.73％；净资产为848078.13万元，比上一年度提高了3.54％。全年公司合并报表反映的营业收入为237899.78万元，比上一年度提高了67.59％；营业利润为59861.67万元，比上一年度提高了102.72％；实现净利润40284.33万元，比上一年度提高了91