20091102_板式及塔式写字楼参考案例分析_谭嘉彬.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 附件：板式及塔式写字楼参考案例研究分析 * 板式写字楼案例参考分析 板式写字楼楼体形状 核心筒排布 走道排布 卫生间设置 阳台、中庭、通风井设置 * 板式写字楼案例参考分析 板式写字楼楼体形状 核心筒排布 走道排布 卫生间设置 阳台、中庭、通风井设置 * 板式写字楼标准层平面大致分为“一”字型和“L”型两种形状，选择哪种形状主要取决于地块形状及具备的景观资源。 “一”字型 “L” 型 凤凰大厦 卓越世纪中心 TOWER3 深南大道 福华五路 “L”型平面布局可以扩大楼体的展示面积，从两个方向增强项目的昭示性。并且可以使办公单位获得最多的景观资源，从而增加项目的价值。 * 板式写字楼案例参考分析 板式写字楼楼体形状 核心筒排布 走道排布 卫生间设置 阳台、中庭、通风井设置 * 核心筒排布的原则： 尽量设置在资源最差的位置； 排布的位置要合理，使得办公人员能方便、快捷的到达各办公单位； 因为计入公摊面积，应在保障功能的前提下，尽量减少核心筒的数量、面积。 核心筒的基本作用： 作为电梯、楼体及强弱电室等辅助用房的容纳平台，起到交通运输和功能空间的作用； 核心筒基本都是剪力墙结构，起到对抗水平、垂直荷载，稳固楼体结构的作用； 因为本身的材质结构可防火，在发生火宅等灾难时可作为逃生避难的场所。 核心筒的基本作用和排布原则 * “一”字型形状的写字楼一般设置有2个以上的核心筒，采取对称排布，满足商业价值最大化、结构、交通、防灾安全的要求。 核心筒位置 高价值区域 商业价值最大化：板式写字楼两端办公单位因具备两个方向的景观资源，故商业价值最高(上图蓝色区域），核心筒应尽量避免布置在这些位置。核心筒的布置应该满足商业价值最大化这个大前提。 结构安全要求：核心筒有稳定建筑结构的重要作用，故当板式写字楼楼体长宽比较大时，应在两端设置核心筒（如凤凰大厦），当楼体长宽比较小时，可在楼梯中央设置核心筒（如大中华IFC）。 交通、防灾要求：在标准层平面大于1500㎡时就要设置2个防火分区；设置袋型走廊的建筑的办公室门口，离最近的疏散门距离不得超过22m。以上的建筑设计规范也决定了核心筒的排布方式。 凤凰大厦 大中华IFC * “L”型板式写字楼核心筒一般设置在资源最差的拐角内侧，视楼体平面长度设置核心筒的数量。 核心筒位置 高价值区域 广州津滨腾跃大厦 卓越世纪中心 TOWER3 1. “L”型板式写字楼拐角内侧采光通风不佳、视野狭窄、对视严重，属于资源最差的位置，故可以用来放置核心筒。而拐角外侧的高价值区域尽量避免放置核心筒。 2. 当板楼平面较扁平时，依据结构、防灾的要求，应相应增加合适数量的核心筒。 * 采用剪力墙或框筒剪力墙结构的板式写字楼如果设计得当，可以获得很灵活的室内空间，反之则会一定程度的影响户型分隔使用。 广州保利国际广场 时代财富大厦 核心筒位置 广州保利国际广场是采用剪力墙结构的板式写字楼，具有大片可随意分隔的内部使用空间以及优美的外立面线条（如左二图示）。 深圳的时代财富大厦采用框筒剪力墙结构，其中剪力墙多设置在办公单位内部，使得办公单位不便分隔使用。 * 板式写字楼案例参考分析 板式写字楼楼体形状 核心筒排布 走道排布 卫生间设置 阳台、通风井、中庭设置 * 绝大多数板式写字楼都是设置内走廊，广州保利国际广场则是设置了外走廊，相较具有更好的采光和通风，舒适性更强。 广州津滨腾跃大厦 广州保利国际广场 走道 大部分板式写字楼因为结构设计的要求，宽度较大，故只能设置内走廊。导致内走廊无法做到自然采光以及空气对流，夏季对能源的消耗也较大。 而采取外走廊、薄楼体的设计，可实现办公单位两面采光通风，舒适性更强。 * 板式写字楼案例参考分析 板式写字楼楼体形状 核心筒排布 走道排布 卫生间设置 阳台、中庭、通风井设置 * 多数板式写字楼采取的是室外集中卫生间，也有部分写字楼、商务公寓采取室内卫生间，两种方式各有利弊。 室外集中卫生间管道铺设比较简单，且易于清洁，使用效率高； 室内卫生间会使得产权单位的实用率较低。此外对位于卫生间附近的办公人员干扰较大。 室内卫生间较室外卫生间好处是使用快捷方便，且相关费用可以按户型独立核算，便于企业管理控制。 NEO企业大道TOWER C 大中华IFC 卫生间位置 * 板式写字楼案例参考分析 板式写字楼楼体形状 核心筒排布 走道排布 卫生间设置 阳台、通风井、中庭设置 * 大面积的阳台、阳光中庭、通风井可以起到改善室内光线、空气的作用，可营造出生态、健康的环境。也越来越被人们认可和接受。 NEO企业大道 卓越世纪中心 TOWER3 安联大厦 阳台、通风井、中庭 早期的写字楼缺乏阳台、中庭等生态、