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* ? 二、中心区商服物业特征1、政府统一规划,构筑中心区商业圈2、商服物业发挥空间大3、高档次品牌、商家少4、商业氛围成熟,需假以时日 * 小 结:高起点、高规划、高投入的中心区将是无可争议的深圳未来商业中心,是深圳未来最具国际性、现代性、最高档的商圈,shoppingmall、高中档百货、高中档餐饮、高中档娱乐的发展空间巨大。中心区目前商业氛围尚未形成,随着中心区建设的推进,片区商业物业的价值须经数年的增长,方可能达到预期目标。 * ?三、地铁商业简析 1、深圳地铁规划特点 ——高起点 高规划 高投入 * 2、国内外核心城市地铁商业经验的启示 1)发展商出租,经营者入场经营交纳租金;2)发展商自营、联营(保底扣点方式抽取租金);3)发展商出售给投资商或小业主,投资商或小业主对 外租赁或经营。 * 地铁商业物业特点 A、 以租赁经营为主要方式,销售为辅助方式,租赁 的对象为大中型商家;B、 地铁商业业态也较为复合化,市场定位较完善, 经营业态较齐全,集超市、百货、散铺于一体。 C、 与地铁出口连接方式多样化,有专门通道连接方 式、融为一体式、间接连接方式D、 尽量缩短物业与地铁空间连接的距离 * 结 论:1、 地铁商服物业,利润实现以租赁经营方式为主。2、 地铁商业的销售与经营比预期难度大,市场价值体现 需假以时日。3、 地铁商业本身不具备支撑市场,必须凭借地面商业气 氛共同促进,目前因凭借地铁直接带来的商圈格局并 不明显,主要商圈仍是以原有市场格局下的辐射力影 响地铁商业本身的发展。另一影响地铁商业的经营重 要因素是与地铁的连接方式。 * 4、 深圳地铁将改变深圳整个城市的城市规划交通路网, 同时对居民的生活方式、购物方式产生冲击,更多的 会改变或强化深圳商圈的竞争格局。5、 中心区将因地理位置而生,因政策规划而强大,因地 铁而形成新商业中心。6、 地铁商业物业与非地铁商业物业相比具有与生俱来的 优势,但大面积的地铁商业物业同期供应,将使这种 优势弱化;同时价值的体现依存于原有商圈是否成熟。 * 四、中心区商业物业竞争调查比较 项目名称 时代金融中心 兴业银行大厦 中央商务大厦 单 价 (元 /平 米) 1F 4万 5万~4万 (街铺:5万,内铺:4万2) 报价 4万 成交价 3 .8万 2F 2.5万 2.5万~3万 2万 1.8万 3F 售完 无 1万5 1.3万 4F 售完 无 无 销 售 情 况 民生银行认购3-4整层和1-2层的大部分面积 1F街铺散售,2F铺位整售 1F有800多平米商场已售,其它铺位散售,2F整售 商铺销售率为100%,写字楼仅用7个月实现95%的销售率,位居上半年深圳写字楼销售冠军,并引进东亚银行深圳总部以及天威视讯等国内外大型机构的进驻; * 第二部分 商业项目定位?一、深圳CBD可能业态定位分析?(一)现存业态分析深圳大型超市、大百货、大卖场发展强势大型购物中心SHOPPINGMALL更是独领风骚主题商场、专业市场发展良好品牌独立专卖店、社区店是市场的良好补充高档百货、折扣店发展空间巨大? * (二)CBD业态存在的可能CBD的地价与租金峰值规律,决定了只有承租能力较高的行业业态才能占据地租较高的CBD。承租能力最强的为高档零售业、高档餐饮业、高档娱乐业:其次为金融信息咨询业。如此在CBD零售业最可能生存良好的是高档百货业和高档定位的SHOPPINGMALL。 * (三)本项目商业业态定位选择-1F 业态选择:SHOPPPINGMALL分析:1、项目形象的要求 2、项目发展的需要 3、经营现状的要求 4、区域发展的要求 * -2F 预选方案:折扣店金融超市高档小超市独立经营铺位 * 二、商铺部分价格走势建议由于目前深圳尚无地下商业物业,故本项目缺乏可参照的类比物业,其定价只能与地上商业相比,再进行修正。?则本项目地下一层商业价格定位为:21000~28000元/M2本项目地下二层商业价格定位为:12600~15400元/M2 * 第三篇 规划设计篇? * ? 一、地下室设计建议?1、建议设四层,不计入容积率
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