众厦地产2017年惠州项目前期定位报告.ppt

近期国务院重磅出击，直指投资、投机者以遏制房价过快上涨。 各级地方政府积极响应政府控制房价过快上涨的号召，针对本地市场详情制定细则。 小结： 1、基于一季度70个大中城市房地产价格过快上涨，国务院出台相应政策以控制房价过快上涨； 2、中央政府通过差别化的信贷政策、房地产税费等政策打击投资、投机性购房； 3、地方政府积极响应中央政府控制房价过快上涨的号召，根据各地实际情况出台相应政策，包括加大保障房供给力度、限制投资、投机性购房等以引导楼市理性回归； 4、政府最终目的使房地产市场健康发展； 由于紧靠深圳的地缘优势，惠州房地产市场近几年迅速发展。 1、惠州03-08年供应量逐年上升，受08年金融危机的影响，大量在建、拟建工程停工造成09年供应量萎缩； 2、除08年受金融危机影响成交量同比下降外，市场成交量逐年上升； 3、由于大批投资客的涌进，09年惠州市场首次出现供不应求局面； 2010年一季度，惠州房地产市场价格呈稳步增长趋势，“新政”后房价出现小幅下降。 惠城区历史：销售面积逐年增长，销售均价稳步上升。 销售面积：惠城区自02年以来，成交面积直线上升，除08年受金融危机影响成交量下降外，均以超30%的增长率增长。 销售均价：销售均价自04年以来稳步上升，09年惠城区商品房全年销售均价为4823元/平米。 供应：惠城区2010年供应量较大，主力户型集中在畅销型两房和三房，面积区间在60-120㎡ 惠城区现状：供应量大幅攀升，成交活跃。 供应：整体供应量较大，4月份新增供应量为4556套，环比增长262%； 需求：成交活跃，近期受房地产“新政”调控的影响，60平米以下小户型成交低迷，自住型60-90平米两房和三房成交量较大； 供应：2010年4月份入市项目中，60平方米以下一房供应量集中，占整体供应量的43%。 需求：受新政调控的影响，惠城区小户型成交量下降，4月份以自住型两房和三房成交量最大。 惠城区分片区楼市扫描 下角片区：综合居住商业区 代表楼盘：江南丽苑 、悦湖居 、丽湖华庭等 开发规模：大盘开发 建筑类型：多层为主 龙丰片区：交通便捷，酒店娱乐业集中 代表楼盘：山水世家、雍翠园、桃源居、南山公馆 开发规模：品质规模社区 建筑类型：多层、小高层为主 下埔片区：商业集中 代表楼盘：阳光名邸、瑞祥大厦、城市1号公寓等 开发规模：体量较小，以公寓为主 建筑类型：高层建筑 河南岸片区：价格走高，品质一般 代表楼盘：东江学府、雍逸园、金山龙庭等 开发规模：中大盘 建筑类型：别墅、多层、小高层 惠城区分片区楼市扫描 江北片区：高端、财富 代表楼盘：金裕?碧水湾、合生?帝景湾、丽日?百合家园、佳兆业中心等 开发规模：品质大盘开发 建筑形态：高层、小高层、多层 东平片区：生态、生活 代表楼盘：东湖花园、长湖苑、蓝波湾、荷兰水乡等 开发规模：中大盘 建筑类型：别墅、小高层、高层 麦地片区：未来商业居住核心 代表楼盘：东华苑，东江明珠，麦兴新苑，雍逸园，风尚国际，金耀园，愉园花园，玉兰花园，丽园新村，南翠花园等 开发规模：中小盘 建筑类型：小高层、高层 江北片区：惠州未来的行政中心、文化中心和商务办公中心。 小结： 惠州市场需求不断增加，居民购房潜力逐步释放； 惠州市场产品结构呈多元化趋势发展； 惠州市场房地产价格逐年上升； 房地产市场客户群体除本地政府官员、教师、企事业单位中、高层领导、白领等的两房到三房的自住型需求外，边缘地区的投资者比例逐步提高； 惠城区主要热点板块集中于江北、东平、河南岸片区，以高端品质楼盘开发为主，鹅岭南和麦地片区房地产处于开发起始阶段，以中低端物业为主。 龙丰鹅岭南片区2009年市场情况 龙丰鹅岭南片区2010年市场情况 龙丰片区3月份新增供应住宅20套，成交226套，环比增加124%，同比减少25%； 供应面积8281㎡，成交面积2.86万㎡，环比增加170%，同比减少22%。 截止2010年3月31日，龙丰住宅套数存量1863套，以三房为主，占38%；存量面积27.91万㎡，其中144㎡以上占49%。 龙丰鹅岭南片区在售楼盘情况 小结： 鹅岭南片区房地产市场处于起始阶段，在售楼盘较少； 鹅岭南片区物业供应以自住型两房和三房为主； 片区房地产价格在4000-6000元/平方米； 片区物业类型以高层和小高层为主； 鹅岭南片区属性解析 鹅岭南片区功能定位：惠城次中心 鹅岭南片区环境 惠州环境管制战略：保护战略性资源，保障区域经济、产业和基础设施可持续发展的空间条件，保持区域整体竞争力。 鹅岭南片区：当前历史形象沉落，改造势在必行，政府正考虑对该片区进行环境改造，树立“南大门”新形象，但政府仍需加强推动整改工程的力度。 鹅岭南片区交通：轻轨2号线、惠州汽车总站等便利的交通条件促使鹅岭南片区居住功能升级。 鹅岭南