长沙裕天-城市广场商业综合体项目前期市场研究报告推荐.docVIP

裕天项目 可行性分析报告 项目 方案三 销售收入（万元） 192786.8 投资总额（万元） 95737.35 销售税金及附加（万元） 12887.798 土地增值税（万元） 1927.868 利润总额（万元） 82233.784 所得税（万元） 39519.324 税后利润（万元） 42714.461 盈余公积（万元） 4271.4461 可分配利润（万元） 38443.015 投资利润率 85.90% 全部投资的投资利税率 127.17% 自有资金投资利税率 381.29% 资本金净利润率 198.1% 二、综合评价 1、优势 项目地理位置优越，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心少有的综合体项目。 该项目周边配套齐全，商业氛围浓厚，发展空间巨大。 城南一直是长株潭融城的核心部位，且市民较喜欢的居住选择区域，该项目沿线商贸发展，市场需求旺盛。 项目拆迁少，法律手续简单，启动速度快。 2、劣势 地块被分割成两块，不利于整体规划形成氛围； 地块相对狭小，尤其是西地块，难以形成大的内部园林，对产品价值提升有一定影响； 地块高差大。 受湖南裕天房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方位于长沙市雨花区，东临韶山路，南临时代阳光大道项目开发进行投资可行性分析，以供投资决策时参考。 本案是基于目前长沙市房地产市场情况，结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用，在实际开发中按照实际情况作相应调整。 前 言 我们希望将本项目打造成—— 中南商娱休闲体验之都 购物+娱乐休闲+零售+餐饮+休闲+居住 于一体的城市综合体 我们希望将本项目打造成—— 示意 示意 示意 示意 地块 规划用途 容积率 建筑密度 建筑限高 绿地率 使用权年限 出让面积（㎡） 地块一 商业 ≦4.5 ﹤35% ﹤100 ﹥35% 40年 14994.57 地块二 商业 ≦6.0 ﹤40% ﹤100 ﹥35% 40年 14249.43 备注 临韶山路留不小于2000平方米的广场用地 从宗地规划用途来看，本项目当前宗地性质为商业用地，使用年限为40年,可变更为综合用地； 本项目宗地限高100米； 宗地现状：项目用地地势北高南低，高差约20米；目前地块内部尚有民房、肉食厂宿舍等，有一定的拆迁量；地块内部无优势自然资源；本项目宗地分为两块，西地块与东地块被安置区分割； 地块一：仅有南面临路——时代阳光大道，东面邻安置区，北面、西面皆为现有居住区；该地块东西长、南北窄； 地块二：南临时代阳光大道，东面邻韶山路，西面为规划路，北面为现有居住区；该地块临韶山路面宽，临时代阳光大道面较窄。 地块一南北窄、东西长，对项目将来的规划排布要求较高； 地块一居住价值高，地块二商业价值高。 项目位于南城板块省府融城片区，发展前景良好。省府驻地及两型社会试验区，将极大地推动该片区建设步伐。而本项目周边拥有配套设施齐全、交通便利，与市区其他地方均有公交相连。但是项目地块较小，且被分割开，西面及北面均被现有住宅建筑物所围合，南北窄、东西长的地块形状，将对规划排布造成一定难度。同时，本项目位居红星商圈辐射范围内，商业氛围浓厚，具有很高的商业价值，如何最大化实现商业价值成为规划难点之一。总体来说，本项目位于长沙市乃至湖南重点发展区域，房地产市场发展逐步成熟，周边配套日益完善，如何突破现时市价将是重点。 项目综述 第二部分 市场分析 一、宏观环境分析 1.1中国当前宏观经济现状 一是资金储备充足。9月末，我国外汇储备余额达到1.9万亿美元，稳居世界第一位。高储蓄率状况不会改变，9月末，我国居民人民币储蓄存款余额已经达到20.5万亿元，比年初明显增加。 二是物质基础雄厚。经过改革开放特别是新世纪以来的大规模建设，我国的物质基础大大改善，原有的对经济增长的瓶颈制约基本解决。2007年，我国能源生产总量达到23.5亿吨标准煤，已经成为世界上除美国之外的第二大能源生产国。原煤产量25.26亿吨，居世界第一位。发电装机容量达到7.18亿千瓦，居世界第二。 三是发展潜力巨大。工业化、信息化、城镇化、市场化将为经济增长提供源源不断的动力和潜力。以城镇化为例，目前我国城镇化水平较低。2007年，我国的城镇化水平达到44.9%，比2006年世界平均水平低4.1个百分点，比高收入国家低33.1个百分点，表明我国城镇化还有很大潜力可挖。 四是积极灵活的政策。针对经济增速的过度下滑风险和日益严峻的世界经济金融危机，国家已经确定要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为此已经出台或即将出台的扩大国内需求的政策措施