个人理财-教学课件[精品].ppt

二、房地产投资的类型 直接投资 间接投资 地产投资 住宅房地产投资 商业房地产投资 工业房地产投资 出售型房地产项目投资 出租型房地产项目投资 混合型房地产项目投资 * 三、房地产投资的目的 (一)现金流量收益 (二)销售收益 指拥有房地产的投资者因为经营房地产而获取 的经营、租金收入中扣除各种支出后的余额。 指房地产销售收入减去房地产开发经营成本 之后的余额。 房地产职业投资者 房地产开发投资者 * 四、房地产投资的保值和增值性 通常选择保值的方法主要有三种： 购买金融资产，如股票、债券等 购置固定资产，如不动产和其他实物 选择储蓄 1. 2. 3. * 五、房地产投资要素 时机 地段 质量 适当的时间、合适的地点、对适当的物业类型 所处的地理位置 社会经济位置 设计合理、结构坚固、施工精细和质地优良的房屋 * 六、房地产投资的模式 (一)直接购房 (二)合建分成 (三)以旧翻新 (四)以租养租 (五)以房换房 (六)以租代购 * 买房和租房利弊对比 * 第二节 房地产投资理财实务 一、审阅售屋广告策略 二、掌握购进时机策略 四、把握质量策略 三、地段选择策略 五、举债置产策略 六、议价压价策略 * 一、审阅售屋广告策略 (一)投资人要明白一般商业售屋广告所惯用的招数 1．放大的平面设计图 * (一)投资人要明白一般商业售屋广告所惯用的招数 2．简略且缩短后的便利交通 3．虚晃一招的公共设施 * * (一)投资人要明白一般商业售屋广告所惯用的招数 4．“同级别”的建材 5．限时抢购法等 * 一、审阅售屋广告策略 (二)从售房广告中，投资人要能判断出房屋的格调、面积构成、设计等是否符合自己的需要 1.房屋的进深、开间和层高三个指标构成房屋的三维空间 2.房屋出售是按建筑面积计算每平方米的售价 3.房屋设计的好坏与居家品质休戚相关 * 二、掌握购进时机策略 ——逢低进场，长期持有 (一)房产景气时进场 (二)房市低迷时进场 * 三、地段选择策略 ——重在预期增值潜力 房地产具有增值性，在很大程度上是因为土地在增值，而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏程度，都与所处的地段有关系。 * 四、把握质量策略 ——涨时顺势，跌时重质 (一)了解建筑商的信誉 (二)了解建筑商的建房特点 (三)看房子 * 五、举债置产策略 ——四两拨千斤 (一)做好财务计划 (二)争取高额低息房贷和较轻松的付款方式 (三)开源节流，积极敛财偿债 * 六、议价压价策略 ——知己知彼，随机应变 (一)知己 房产买卖中常用的议价、压价方法概括以下13种，仅供投资人参考： （1）人情关系。 （2）暴露缺点。 （3）货比三家。 （4）拖延战术。 （5）迂回战术。 （6）漫天出价。 （7）益中求利。 （8）以退为进。 （9）黑白双簧。 （10）假面示人。 （11）哀兵必胜。 （12）以量制价。 （13）沉默是金。 * 六、议价压价策略 ——知己知彼，随机应变 (二)知彼 投资人应了解一些因素： （1）出售的房屋是“开低走高型”还是“开高走低型”。 （2）房屋已推出市场多久，推出甚久尚未售出的房屋应充分了解影响该房出售的原因。 （3）有多少人在该房屋上出过价，出价多少。 （4）出售者附带的条件。 * 第三节 房地产投资的风险与防范 一、房地产投资的风险分析 (一)房地产投资风险的概念 指从事房地产投资而造成损失的可能性大小风险，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 * (二)房地产投资风险的具体形式 1.高买低卖出的风险 2.卖出价低于预期房价的风险 3.投入资金不能按期收回的风险 4.由于财务等方面的原因，违背自己意愿的情况下抛售房。 * 万能保险的特征 死亡给付模式 保费缴纳灵活 结算利率; 费用收取 均衡死亡给付 净风险保额 现金价值 年龄 递增死亡给付 净风险保额 现金价值 年龄 方式A 方式B * 万能保险的特征 死亡给付模式 保费缴 纳灵活 结算利率 费用收取 要收取初始费用、风险保险费、 保单管理费、手续费、退保费。 不得低于最低保证利率，不得 高于单独账户的实际投资收益率 保险公司规定每次缴费的最高和 最低限额，投保人可在符合保单 规定的任何时间不定额缴纳保费 * 三、保险资金的运用渠道 拆借市场 1 债券申购 3 回购市场 2 4 5 6 协议存款 证券投资基金 国内股市 * 一、客户在运用保险理财时容易发生的风险 (一)选