上海君悦静安定位论证汇.docVIP

君悦静安商业定位论证 项目研判 1项目概况 项目名称： 君悦静安1、2楼商铺 项目性质： 商业综合 开发商： 上海同恒置业有限公司 位置： 康定路1033号 可售面积： 5382.3平米 1. 2项目综述 本项目坐落于康定路1033号，西与南北向黄金要道武宁南路接壤，东与延平路相连，地理位置相对优越，其中闹中取静的康定路位于静安区新一轮改造豪布斯卡商业区的规划范围内，未来前景璀璨可观。 1. 3 SWOT分析 1.3.1 优势分析（S） 区位条件 本项目位于静安寺商圈与曹家渡商圈的交汇内，毗邻南京西路国际商圈，区位条件优越，又有地铁2号线、延安路高架环饲周边，对于商业来说，具备了商业和交通的天然条件。 规划条件 由于本项目的立项时间较早，因而规划对于业态的限制也较少，特别是在众多商铺对于餐饮的限制的情况下，本项目可做餐饮的规划条件无疑是最具诱惑的王牌优势。 商业与公寓的互动 以引领上海的酒店式公寓已竖立了高档住宅的市场形象，成为该区域内标志性的建筑，公寓的成功操作将给予商业以有力的支持，得以实现商业和住宅的两者联动。 1.3.2 劣势分析（W） 交通网线不满足商业要求 交通流带来人流、商流，好的商圈都有一个必备的条件，就是交通。综观上海的几大商业街，无不是立体、地面、地下交通吸引来自四面八方的消费者。而本项目所在的位置，虽有地铁2号线和武宁路快速干道等的支持，但作为商业基础的硬件支持，还是远远不够的，此外地面交通更是缺乏，仅有几条线路单一的公交线路，这样一个单薄的交通网很难支撑一个完整的业态商圈。 区域内人气聚集尚待时日 对于商业的定位侧重点是看其区域内的人口状况和人流量的多少，本项目所在的位置正处于旧区改造的建设当中，大量的旧屋被拆迁，取而代之的新型商品房正在建设中，正式交付使用的仅静安康寓一个。固定人口的严重不足是本项目最大的难点之一，加之单薄的交通网缺乏人流的往来。区域内人气的聚集与否是本项目商业定位的关键所在。 体量较大，不符合主流消费客户的需求 本项目5千多平米的商业面积中，含金量较高的沿街底铺仅800余平米，剩余的4000多平米均为大面积的整体商铺，不符合现今主流目标消费客户的需求，风险的增加在无形中形成了对于商铺的快速去化和追加利润附加值的抗性。 1. 4周边市场业态分布 曹家渡区域商业业态分布 经营品种 租户数量 租户比例（%） 租用面积（平米） 面积作占比例（%） 餐饮 11 13.75 9120 6.46 房产中介 7 8.75 172 0.12 服务 5 6.25 562 0.4 家居装潢 9 11.25 897 0.64 零售便利 4 5 1946 1.38 美容美发 6 7.5 385 0.27 企业办事处 1 1.25 48 0.03 休闲 6 7.5 4668 3.31 银行证券 8 10 4279 3.03 专卖 15 18.75 1280 0.91 酒店 1 1.25 56400 39.94 百货 1 1.25 59000 41.79 医药 1 1.25 80 0.06 展示 1 1.25 13 0.01 诊所 1 1.25 46 0.03 事业配套 3 3.75 2300 1.63 总计 80 100 14196 100 1. 5周边市场租金分布 1.6周边市场商业售价 项目定位 2. 1定位原则 商业的定位是指确定自身经营商品的性质、种类、价格等有关产品方面的因素。 原则上应遵循实用性、兼容性、长效性。 2. 2十字感知分析 本项目周边形态较为相似的有申银万国证券、国态君安证券、红泥大酒店、彩虹坊大酒店、天上人间KTV等占用面积较大的商业，其面积均在3000平米左右或以上，随着项目周边大环境的改善及高端人口的陆续导入，因此可见，周边市场对于大型商铺的需求空间还是有的，关键在于如何挖掘潜在的商业氛围与合理的业态定位。 2. 3业态定位 结合市场区隔和本项目的实际情况，建议将本项目的商业定位为： 灵活组合、兼容并蓄、 海纳百川的名流商家的汇聚地 2.3.1定位诠释 可选择的业态 需要面积 大约租金 稳定性 需求量 匹配度 可行性 大型餐饮 3000平米或以上 3~5元/平米/月 良好 较多 符合 优 大型超市 3000平米或以上 2~2.5元/平米/月 良好 一般 不符 中 大型证券公司 3000平米或以上 3~4元/平米/月 良好 较小 符合 良 KTVl量饭店 3000平米或以上 4~6元/平米/月 一般 小 较符 中 休闲、娱乐 3000平米或以上 4~6元/平米/月 差 较小 较符 良 2.