上海金福得房地产项目策划报告汇.docVIP

目录 前言 1 产品简介 2 产品定位 3 产品建议 20 营销工作计划 28 后记 42 前言 鉴于目前市场上CBD区域高端投资产品的营销状况与未来的发展趋势。本【营销企划报告】载明了我司对【金富得大厦】所做的市场分析结果及项目的定性、定量成果，并提出了我司对本产品的战略研究定位。 同时旨在设定【金富得大厦】的营销对象，市场细分方案，项目整合运作方案，我司对【金富得大厦】营销企划纲要进行了整体阐述。并制订【金富得大厦】一整套切实可行的整合营销策略，同时，具此特别提出了关于本案营销包装的特殊方法与通路。 本报告仅向委托方暨合作方阐述，报告中的内容、思路、观念和整体运作方案应予高度保密。 第一部分 产品简介 项目基础资料 项目名称：金富得商务大厦 项目地点：静安区陕西北路288号 南距南京西路30m，西临陕西北路 东靠江宁路，北抵奉贤路 项目概况：目前项目已结构封顶，外立面施工过半，在建过程之中。 主楼高99.95m，地上29层，地下2层，其中1-8层为商业用裙房，9层以上为办公综合用房。 每层建筑面积：1534M2 总建筑面积：32214M2 地下车位数量仅185个 本案紧邻中信泰富广场、恒隆广场、上海嘉里中心、上海商城、锦沧文华大酒店、波特曼酒店等，地处南京西路高级商务圈内。 第二部分 产品定位 项目的SWOT分析 四大优势点分析 地段优势显著 顶级商业 本案位于南京西路陕西北路交界，周边云集中信泰富、恒隆广场、上海商城、梅陇镇伊势丹等著名商业中心，是目前上海最顶级、消费层次最高的商业地段之一。 办公发达 本案旁以中信泰富为首的办公区是目前浦西地区首屈一指的甲A级办公区域，许多跨国、国内的超一流企业都选择在此办公。目前该地区的办公房行情非常看内好，其租赁价格及出租率也在浦西地区属于顶级水平。 顶级酒店云集 本案所在地段还是目前浦西地区高星级酒店最为密集的地段，目前本地段由这些高档酒店成功带动，成为万商云集的“顶级空中驿站”。 产品的地段优势将是支撑本案售价、树立投资信心的重要依据之一。 产权性质为住宅（酒店式商务公寓） 住宅产品在当地具有稀缺性 本案是目前市场上极少数拥有住宅产权的小户型产品，在所在地段更属绝无仅有。 经营方式灵活 住宅类小户型在投资经营方式上较为灵活，既可作为住宅出租，也可作为商务房进行使用，甚至可作为酒店按日或按时出租。其投资渠道多样，获利性也较强。 支付压力轻 住宅类物业的首付仅需三成（目标价位在7000元/M2以上），最高贷款年限达30年，其首付、月还款压力较小，投资回报率较容易获得保障。 使用成本较低 作为住宅类物业，本案的水、电、电话等日常生活费用较办公型物业低廉很多，也降低了住户的居住成本及未来的经营管理成本。 3、产品包装中体现的优势 具有高科技的商务属性 本案在设计建造中对智能化设施做了详尽的规划，使之在居住外同样满足商务办公的全部需求，并预留了未来发展、升级的空间。因此本案还具有作为小型办公房的功能定位，这使本案的使用功能性、客户选择面更为广泛。 此外，本案在物业配套设施方面也为商务办公考虑周全，除开辟商务中心外，还在会所区域内开辟小型会议场所，满足商务办公的需求。 物业的硬件设施具备的顶级品质 本案所选择的软硬件设施均属顶级配置，可媲美五星级酒店标准，在硬件设计中总结目前酒店式公寓的物业管理的经验，并为未来的物业维护预留了空间和条件。 本案的硬件设施的完善性及超前性在目前酒店式公寓中可称“翘楚”。精良的物业品质将是吸纳高品位的投资客，也能从目前激烈的市场竞争中脱颖而出。 居室装修具备顶级品质 本案的室内装修聘请专业公司专项设计，从整体室内布局到装潢建材的选用都以豪华酒店为参照标准。 高品质、新颖别致的室内装潢将直接冲击客户的视觉感官，激起其强烈的购买欲望，也是支撑本案售价的重要砝码。 完善超前的物业管理服务 本案的物业管理服务将聘请资深物业管理公司担纲经营，以“周全、完善、超前”为宗旨，以商务办公、酒店居住等方面为切入口，为使用客户提供全方位的管理服务，以增加产品本身的附加值。 4、准现房物业有利尽快实现投资回报 本案已结构封顶，外立面施工过半，预计于03年底交房。目前本案的施工状态有利于样板房、公用部位的装潢包装，对投资回报将起到强大的推动作用。 准现房的物业状态可以给客户足够的购买信心，并可以较快地实现投资回报。 劣势点分析 道路交通不畅 本案距离南京西路仅30米，但作为本案最主要的交通通道——陕西北路为单行道，自南向北无法通行，部分驾车业主须绕道至北京路方可