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上饶市房地产市场调查与市场机会分析报告 前言 房地产业作为国民经济诸多产业之一，从来都不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行，通过对上饶市地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来当地房地产开发动态等方面的调查分析，了解该城市区位价值如何、了解该城市的综合经济发展潜力如何、了解该城市整体规划发展如何、了解该城市房地产发展现状及走势如何，进而可以判断该城市的房地产开发与投资的发展前景应朝什么方向发展，并为贵司上饶项目的投资开发与定位提供参考依据。 上饶市宏观环境调查分析 上饶市地理位置概况 上饶市位于江西省东北部。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置十分优越；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。上饶市辖上饶、广丰、玉山、婺源、弋阳、横峰、波阳、余干、万年等10县和信州区（上饶市城区），代管德兴市，面积22791平方公里，人口660万。 上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。 2、上饶市基础设施建设 [交通便捷] 浙赣铁路复线、皖赣铁路、横南铁路和320国道、206国道、311高速公路东西横贯，南北穿行；加上四条省道和数百条县乡干道交织成网。百十里内有四个机场。信江、乐安河、昌江三条水系自东向西在波阳汇合注入鄱阳湖，沟通23条航道，北出长江，内河湖泊通航一千多公里。水陆空立体交叉组成网络，进出上饶极为方便。 [邮电通讯畅通] 市县区乡全部开通程控电话，实现长途传输数字化；开通了8100长途程控交换局，3400公里的光缆联接城乡。GSM数字交换机和DDN数字数据网，电视电话会议、NO.7信令系统、同步定时系统、电视监控系统、信息服务系统、计算机互联网、多媒体通信网等，为社会公众提供了的服务平台。[水电充足] 城市供水设施30座，人均生活用水日供能力150升。城市电力供应充裕；由于拥有大型水电站和得到大电网支持，用电价格相对便宜。 3、上饶市市域城镇体系规划 [市域人口发展和城市化水平预测] 预测市域总人口2005年为700万人，2020年达到780万人，全市城镇人口规模近期为175万人，城镇化水平为25%，远期城镇人口规模为312万人，城镇化水平为40%。 [城镇体系总体构想] 规划期内市域城镇发展的总体思路是以上广玉城镇群构成市域内城镇发展的核心，依托浙赣铁路、320国道、311国道三条平行的交通大动脉，市域内各板块根据本区条件有重点、有步骤地发展。 1）上广玉城镇群 包含沿浙赣铁路的信州区、广丰、上饶、玉山、横峰、铅山、弋阳各县，将大力发展第二、第三产业，增强各层次中心城镇的对外辐射能力，以带动全市城镇化水平的发展。其中上饶市区和广丰、玉山是该重点区域中的核心，将形成密不可分的城镇群和半小时经济圈，大大缩短时空距离，更有效地发挥其对外辐射能力。 2）北部山区城镇群 该区域范围包括德兴市和婺源县。未来德兴的主导产业将从采掘业及粗加工业逐渐过渡到原材料的深加工及矿产品的再开发，走以技术为主导的路子。婺源县将有控制、有引导地发展成为生态旅游区。 3）西部鄱阳湖区 该区包括波阳、余干、万年三县，将大力提高农业生产率，使更多的劳动力从土地上解放出业，加快农村中非农业的发展为目标，同进，将合理、有效地引导农村中的非农产业向城镇转移，提高生产能力，加快城镇化前进的步伐。 4、上饶市经济发展状况 [2002年上饶市主要经济指标及2003年目标] 项 目 2002年实现指标 2003年奋斗目标 国内生产值 215.72亿元 增长13% 人均GDP 3509.78元 增长13% 财政总收入 19.2亿元 增长13% 全社会固定资产投资 60亿元 增长20% 社会消费品零售总额 94.45亿元 增长8% 引进市外资金 58.7亿元 增长20% 城乡居民储蓄存款 161.72亿元 各类贷款 200.15亿元 据调查，2002年上饶市GDP达215.72亿元，在江西省11个地市中排列第五位，加上上饶地处江西东大门，随着上饶市经济总量的持续扩大，上饶城市化、现代化进程必定加快，房地产开发总量将会大大提高。 [2002年上饶市人口统计] 全市常住人口 617.07万人 其中：城镇人口 105.03万人（占17.02%） 乡村人口 512.04万人（占82.98%） 全市男性人口 321万人 全市女性人口 296.07万人 0—14岁 比重占27.97% 15—64岁 比重占65.99% 65岁及以上老年人口 比重占6.04% 从上表显示，上饶市非农业人口比例不高，仅为17%左右，根据上饶人口增长趋势（全年净增人口5.32万人）和城市发展态势，未来的城市规模将突破现有的城市格局，上饶市人口将进一步增大，有利于房地产的深入