世纪江南财富广场营销推广全程执行汇.doc

世纪江南·财富广场 项目全程营销方案（讨论稿） 为了对·财富广场项目”项目在全程的执行过程中，能预期地把握项目营销各阶段周期内的市场需求、推广方向、推广主题、推广重点、推广活动、营销策略、营销效果、工程进度及项目竞争对手等情况变化的预计，并在实施过程中有个指导性的计划，预留有方案执行、调整的余地，从而能够达到更好的执行效果。因此，在项目的筹备前期，初步拟定本项目的全程执行方案，对各营销阶段作出执行的计划粗略的预期和安排。 一、项目营销周期 1、营销周期预计 ，项目的营销周期计划预期在左右的时间进行计划安排。 2、营销周期的阶段划分 在项目营销周期内，根据项目各阶段的推广、销售、工程及其他条件的变化，将其划分为开盘期、销期尾盘期个阶段。 二、阶段营销计划 一）、 1、阶段时间 由于本项目的特殊性，项目的筹备周期。 2、阶段任务 筹备阶段的工作主要在以下几个方面来体现： A 项目方面：。 B 推广方面：项目的前期市场分析、产品定位、客户群体分析、项目价值剖析、推广主题及思路、项目的VI设计、宣传物料的设计制作（楼书、海报及户型图等）、户外广告的设计发布等。 C 现场方面：售楼部外部形象设计、装修、内部物品的购置、布置、展示系统的制作和布置等；售楼部现场环境的设计建设、引导系统的方案设计及制作实施；现场工地围墙的设计、绘制施工等。 D 销售方面：销售文件的准备（含认购书、认购须知、优惠办法、建筑材料及交付标准、物业管理等）、项目价格体系分析及价格制定、价格策略开盘策略的制定。 3、阶段市场分析 从本阶段的市场情况来看，就市区内的商业项目及商业需求而言，仍呈增加及上升的势头，但总体比去年上半年有所减缓。与本项目类似的城效结合部位的商业项目也有所表现，如“”和“荣宝华商贸城”等，开盘阶段的效果还不错。 从现阶段的情况分析，市中心区的商业经过一、二年的“疯狂”炒作之后，有往市区边缘地带及城效结合部位转移投资的迹象。 另外，置业客户方面也逐步趋于理性化，前一二年的“跟风追高”、“头脑发热”现象已不多出现，“”等项目的招商不成功，就有所体现。 4、推广方向 本阶段安排媒体广告进行覆盖，主要还是利用现场的户外广告及导引系统作宣传，另外，采用海报发放的形式，进行一些区域性的宣传。因为现阶段的方向主要是面向项目周边的客户群体为主，即。 5、推广主题 因为在本阶段的推广计划还开始实施，推广及宣传的主题主要是以项目总主题“”为主线为下阶段的推广作铺垫。 、推广费用计划 本阶段的推广费用支出主要用于广告系统、导引系统的制作和发布，以及项目宣传物料的制作印刷等方面，阶段费用的控制约在万左右。 、营销策略 由于现阶段的营销工作还没有真正开始，与客户的交流及沟通主要还是通过项目规划、产品和价格意向来进行，并逐步把握客户对产品的认同度和价格的接受程度，收集相关的市场信息为主，为项目开盘提供充分的客户积累和准确的市场信息，以便作出可操作性更强的营销策略。 9、工程进度 筹备期的工程方面主要以建筑图纸的设计、手续的办理为主，力求在本阶段完成项目所有的图纸设计、动工手续的办理、工程施工的前期条件准备，为开盘期的阶段推广有个良好工程形象的配合。 10、项目竞争楼盘分析 目前最为直接的竞争对手有：“”和“”，都是位于者的产品类型与本项目基本一致，。 （二）、开盘期 1、阶段时间 开盘期的时间安排计划从月，整个阶段周期大约为2个月。其中包括近1个月的项目开盘前媒体推广和客户酝酿的时间，另外1个月的时间作为开盘后续的影响及延续。因此，在项目工程进度配合正常的情况下，开盘时间大约预期在月。 2、阶段任务 本阶段的工作重点主要在于市场推广、客户积累、销售促成及项目工程等方面。 A 项目方面：局部的工程形象配合、方案设计效果等。 B 推广方面：推广主题的确定、媒体广告的设计制作、发布计划的安排、与发布媒体的对接、广告发布的效果评估、推广活动的组织等。 C 现场方面：客户的现场接待服务、咨询电话的接听统计、客户的信息收集及反馈、客户的需求意向统计、客户认购工作核定等。 D 销售方面：销售文件的准备（如认购方式、认购流程、收款程序等）、价格策略的拟定、产品价格的公布、开盘策略的制定和实施等。 3、市场预期 ，通过本阶段媒体推广的配合，可能会吸引更多的市区及周边地区客户来到现场，现客户来访量平均每周约～人的来访量。 估计需求量应该会在套之间或许更多一些。至于产品认购的趋势，可能以街口附近商业环境较佳的位置为热销对象，另外，会是消化对象。本阶段不可排除有部分市区的投资客户或炒家进场炒作的可能。 4、推广方向 A 本阶段开始安排媒体广告的，媒体选择的重点主要是报纸媒体，即《》。先以硬广告版为主，后以软文为辅。B 有效的利用报纸媒体进行“随报附送”大幅彩色广告宣传的形式。