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宏观经济报告 2009 年 8 月 24 日 美国经济 研究部 刘奥琳 周洪礼 分析员 联系人 商业房地产每况愈下 liuolin@ chown@ 孙淼玲 肖红 会不会成为‘次按第二’？ 联系人 联系人 sunml@ Xiaohong@ 要点： ► 商业房地产市场每况愈下，银行面临商业房贷违约困境：经济衰退中房市价格泡沫破灭、新增需求大幅萎缩，违 约风险剧增，银行贷款条件不断收紧，已导致商业房地产市场‘价量双降’。商业房贷违约率和撇帐率上升至15年 来的最高点，这又进一步令银行资产质量恶化、拖累美国经济复苏进程。商业银行 2 季度商业房贷违约率已达 7.9% ；6月份商业房地产抵押贷款证券（CMBS）拖欠比率由5月份的2.3%飙升至3.5%。在约7000 家美国中小型 银行中，商业房贷占贷款总额的近一半，商业房贷减记风潮一旦爆发，中小型银行必然首当其冲。 ► 商业房贷违约风险不容忽视，但它不可能成为‘ 次按第二’ ：1）商业房贷规模远小于、证券化程度亦远低于住宅按 揭贷款；2）目前金融市场逐渐回暖和美联储维持近零利率，流动性充裕，降低了银行因商业房贷撇帐率高企导 致周转困难进而发生崩盘的风险；3）美国已从深度衰退中迈出了复苏第一步，企业盈利受损的最坏时期也已经 过去，为商业房地产租务市场带来一线曙光；4）次贷危机爆发后，美国政府已经开始加强金融监管，以避免重 演雷曼倒闭后自我强化性的大规模金融市场恐慌所可能导致的崩溃型危机。 ► 重启CMBS市场是关键，美联储现阶段的政策支持仍须持续：金融海啸爆发后CMBS市场近乎关闭，近来虽有所 恢复，但年初至今发行量只有07年发行量的3% （70 亿美元）。目前信贷供需仍然双边疲弱：经济衰退使新增贷 款需求大幅下降，贷款条件不断收紧打压再融资需求，而资产价格下降、违约风险增加导致银行持续惜贷。银行 发放商业房贷的意愿极大地受到CMBS市场繁荣程度的影响，因此提振商业房贷市场的关键在于重启CMBS市场。 政府现阶段继续提供TALF贷款予以支持非常必要。 本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会 持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告亦可由中国国际金融香港证券有限公司于香港提供。本报告的版权仅为我公司 所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。 美国经济 2009 年 8 月 24 日 I. 商业房地产市场每况愈下，银行面临商业房贷违约困境 ► 自金融海啸爆发以来，实体经济的萎缩，房市价格泡沫破灭、违约风险剧增，银行贷款条件不断收紧，已 导致商业房地产市场‘价量双降’。商业房贷违约率和撇帐率增加，到期再融资风险在市场下行周期中亦渐行渐近， 需求量减少、空置率上升、租金下跌，房地产业主的租金收入遭受重创。 • 目前美国商业银行的商业房贷违约率和撇帐率分别为 7.9%和 2.2%，已趋近近 20 年来的最高水平 ( 图 表 1)。根据 Realpoint 的最新数据，今年上半年到期的商业房地产定息贷款总额为 117 亿美元，其中只有 59% 按时还款，23%获得延期，18%出现了违约，今年下半年还有 82 亿美元贷款到期；6 月份 CMBS 的拖欠比 率则由 5 月份的 2.3%飙升至 3.5% ，已高出 07 年 6 月历史最低点（0.3%）11 倍，并创下历史最大单月升幅。