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乡维多利亚城策划 总 序 项目背景简述 第一部分 项目情况分析及市场定位 第二部分 产品提升 第三部分 整合宣传方案 第四部分 媒体广告策略 第五部分 开盘阶段媒体广告计划 第六部分 开盘活动方案 第七部分 价格策略 第八部分 销售渠道 第九部分 春季房展会工作方案 2005年1月19日 总 序 2004年的房地产市场虽然受到国家宏观调控政策的影响，但对于新乡等三线城市而言，由于此类市场前些年房地产市场的相对滞后，也由于社会游资形成的投资（或投机）资金力量相对较弱，因此对国家宏观政策的敏感度反而较小，从上半年的市场情况看，总体仍保持着稳定增长的态势。 但是，房地产的暴利时代终究过去，这个市场再也不会有一夜暴富的神话，随着随波逐流的小地产商的减灭，消费者的心理逐渐成熟，品牌开发和实力开发是影响和引导新乡房产走向新局面的关键。 房地产市场的新时代已经悄然来临。 在这种新环境下，楼盘的品牌、品质和有效的营销手段，将决定竞争的成败。 首先请关注以下信息： 2004年1—11月新乡市房地产市场统计情况 项目 1—11月完成统计 同期增长情况（%） 合计 住宅 （其中）经济适用房 办公楼 商业房 其他 开发投资额 76041万元 42898万元 1543万元 2222万元 12645万元 18276万元 58.8% 243% 32% 82% -48% 87% 完成施工面积 193万米 156万米 6.3万米 6.9万米 24.8万米 5.3万米 139% 191% 251% 312% -0.3% 883% 新开发面积 71万米 49万米 0.8万米 4.5万米 12.9万米 4.6万米 140% 274% 551% -18.9% 竣工面积 10万米 9.2万米 0.2万米 0.68万米 94% 148% -54% 销售面积 17万米 15万米 2万米 3.8% 248% -81% -85% 销售额 19499万元 14170万元 118万元 5329万元 1.5% 200% -72.9% -63% 从以上统计情况看，新乡市房地产市场特征非常明显: 一、 整体保持较快增长； 二、 住宅增长保持高速增长，销售势头不减，但据调查，部分设计不合理、品质不好楼盘的销售情况已经开始下滑； 三、 商业项目急剧收缩，对商业项目的定位要非常精确，新乡市商业地产市场已经有供应过量的苗头，须有计划性的方案以辅助； 四、 整体价格继续稳中有升，价格竞争激烈性加剧。 第一部分 项目情况分析及市场定位 一：项目情况分析 （一）、 项目基本情况 本项目位于和平路中段，周边有银马花苑、金谷广场、恒升世家、牌坊花园等高层、小高层开发项目。本项目是目前新乡最大的高层商住开发项目，项目总占地45700 m2，总建筑面积216862.24 m2 ，其中商业建筑面积46173 m2，商务公寓39744 m2，容积率4.36，绿化率30.9﹪，总户数为1355户(住宅户数991户)，停车位计412辆（其中地下364辆，地上48辆）。 （二）、区域概况 本案地处市中心地段，毗邻新乡市南北中轴线—和平路，是市中心的重点区域和未来的发展中点，周边配套设施齐全、生活方便、交通便捷、道路四通八达。 A、 周边住宅小区分布情况： 银马花苑、金谷广场、牌坊花园、恒升世家、梧桐缘、隆基文翠园 B、 项目档次： 中高档次 C、 周边配套情况： 1、 教育系统完善： 名校众多：和平路小学、三中、二中、一中分布周围，师大附中可在小区口附近有公交车直达 2、 医务安全保障：市第四医院、荣康医院近在咫尺，中心医院、人民医院、二院都距离不远 3、 购物商场：小区建设的大型购物中心、沿河精品步行街 4、 健身休闲：毗邻人民公园、牧野公园和体育中心，向北不远是体育馆 5、 交通便利：多路公交车直达 （三）、周边项目情况概述 1、银马花苑基本情况： 三幢24层高层，拐角处为十层商场带写字楼，住宅约500户，地下停车场，主要户型为151 m2三房二厅、172 m2四房二厅，另外其复式房屋为200 m2左右。住宅销售1980元/ m2起价。 结构：框架剪力墙 2、金谷广场 该项目主要以商业为主,与维多利亚城隔河呼应。其住宅部分以多层为主。具体规划仍未通过，详细情况有待进一步了解。 3、恒升世家 总建筑面积53000 m2，住宅320余套，主要户型为158 m2三房两厅、155 m2三房一厅、48 m2小户型，销售价格2700元/ m2，目前住宅销售近半，营业房全部自用经营商场（约9000 m2，包括地下室