佛山三水商业城可行性研究报告汇.docVIP

目 录 一、项目概况 1 1.1 三水经济概述 1 1.2 三水房地产发展状况 2 1.3 2006年三水房地产供应量 4 二、项目分析 7 2.1 项目位置 7 2.2 三水商业现状 8 2.3 项目的发展机遇 9 2.4 本项目SWOT分析 10 2.5 项目建议 12 三、市场定位 14 3.1 项目定位 14 3.2 项目各区规划 14 3.3 项目建筑风格建议 15 3.4 配套设施建议 16 3.5 租金定位 16 四、项目经营理念 17 4.1 商场经营理念 17 4.2 经营策略 19 五、项目开发成本 21 5.1 装修标准 21 5.2 项目改造成本 22 六、总结 24 附录一：商业地产的发展趋势 25 1、“MALL”的含义 25 2、中国MALL的模式 27 3、当前制约我国MALL的关键要素 27 附录二：中国十大MALL排行榜（按建筑面积排序） 30 一、项目概况 1.1 三水经济概述 佛山市三水区位于广东省中部，珠江三角洲西北端，因西、北、绥江在境内汇流，故名三水。全区总面积874平方公里，辖6个镇，总人口44万。有海外华侨、港澳合计胞20多万，是广东著名的侨乡。是佛山市“2+5”城市组团中5个30万～50万人口规模城区的重点之一。 从2003年8月到2005年8月，在两年的时间里，《佛山市三水区城市总体规划》通过多次修改，目前已经初步确定。三水区城市建设的目标就是成为珠三角西、北江交汇处的园林城市，广佛都市圈西部交通枢纽及旅游、会议、培训基地，三水区的政治、经济、文化中心。今后，三水区将抓住机遇，通过进行产业结构调整、整合过境交通、建设新行政中心、文娱中心，提升商业中心职能等举措，改善生活居住环境，营造出亲山近水的城市风貌，体现良性互动的组团式发展局面。城市人口的规模不断扩大，需要通过专项规划来促进人口与经济、社会、环境、资源的协调发展。针对目前三水区市政以及环境建设相对滞后的局面，编制单位在专项规划方面注重精雕细琢，对供水、排水、供电、电信、燃气等方面都进行可新一轮的研究和规划。根据规划，三水将建立占地约6.8的文化中心，包括图书馆、文化馆、展览馆等；三水区将不断完善城市各类绿地系统，使各项指标在规划期间达到国家园林城市标准，人均公共绿地大于7，绿地率32％以上；预计用水指标为每万人0.7万立方米～0.9万立方米，人均建设用地控制在以内。1.2 三水房地产发展状况 从2005年中到2006年初，三水楼市连续出现了三件大事，引起了佛山房地产界的强烈关注——第一件就是在2005年6月，三水7家本地的发展商联合起来以3.23亿元竞得恒达花园227亩“地王”；第二件就是去年年底，丽日集团在云东海旅游经济区竞得1400亩地块，首次进入三水开发天鹅湖别墅项目；第三件就是佛山汇银创展公司在三水江南新区拿下4306亩超级地块，规模之大史无前例。 与此同时，由三水区建设局房产业务股提供的数据发现，2004年，三水商品房成交81.87万平方米，成交金额是16亿元，平均楼价为1954.32元/平方米，创了三水成交量和成交金额“双高”，三水楼市出现爆发性增长。而2005年，虽然三水商品房成交面积和成交金额同比都有所下降，但是平均楼价为2016元/平方米，创造了三水平均楼价的新高。 自上世纪90年代以来，三水房地产曾经经历了两个高潮和两个低谷，1993年三水撤县设市后，1995年三水楼市出现第一个高峰期。从1996年到1998年，三水楼市开始回落，当时三水房地产市场处于无序和各自为阵的状态，多数发展商开发的楼盘规模小，楼盘建设标准不高，行业发展水平低，当时政府有关部门就开始整顿，将80多发展商精简为30多家，并着手规范管理混乱的房地产市场。从1999年开始，三水楼市又开始上升，在2000年出现了一个小阳春，商品房成交面积超过了53万平方米。很快，经过2001年的小低潮之后。从2002年开始，在“2+5”组团式城市发展规划引导下，加上三水城市总体规划、江南新城规划和一系列大规模的规划建设的推进，三水楼市在2004年出现了一次大爆发。虽然2005年三水商品房交易量和交易金额同比下降不少，但是这只是暂时的，因为去年三水楼盘的供应量少，而且今年三水会陆续推出一些地块，加上去年底今年初推出的地块，未来三水房地产还会有一定的增长。 这两年，三水房地产均价涨幅较大，特别是三水中心城区的楼价上涨得更快，去年大概每平方米比2004年上涨了500元左右。现在三水西南中心旺地的花园式楼盘楼价已经上涨到约3000元/平方米。有业内人士分析，其中有楼盘的品质提高的原因，也有土地、建设等成本在不断上涨的原因。目前，三水一些楼盘已经出现了入户花园、跃式等户型，原来多层住宅主导的局面发生了变化，10多层的小高层电梯洋房有增加的趋势。 不少业