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北京商业项目经营状态研究报告 目 录 一、北京商业发展概况 四、商业地产经营概况分析 五、总体分析 传统商业发展概况分析 1、整体分析 1、商业与商业地产的关系 北京近年来商业发展走势分析 2、商圈分析 2、北京各大商圈态势发展分析 北京商业地产发展概况 CBD商圈 3、成功商业运营经验总结分析 传统商业经营概况分析 朝外商圈 总体分析 亚奥商圈 商圈分析 3、个案分析 王府井商圈 东方广场 SOGO 西单商圈 中友百货 第五大道 前门商圈 北京商业发展概况 1、传统商业发展概况 剃头挑子、招揽顾客的各种响器、同仁堂的药罐、全聚德的匾额、六必居的酱缸……等等这些，再现了老北京的商业历史、三百六十行等民俗文化。北京深厚的商业积淀都带有浓浓的历史色彩。从民国初期开始发展的北京商业，在发展之初形成了古老的三大商圈：前门、王府井、西单。这三大商圈时至今日依然在北京的商业中占据举足轻重的地位，当然是和它深厚的历史积累分不开的。 除了以上的三大商圈外，随着经济快速发展，人民生活水平的提高，住宅市场不断发展，新兴商圈逐渐凸现出来，包括朝外、亚运村、奥运村、五棵松、南部商圈等在内的商圈由于各种条件的支撑，飞速发展，并有赶超之势。如今的北京商业，正由追随消费向引导型消费转向，北京的商业风向标已经改变，从追求实用、实惠向安全、时尚、休闲、舒适转变，都市市民的生活方式和消费结构正在悄悄变化，这也将促进现代商业发展。同时，北京市商业的发展将会向具有较高商业便捷度和成熟度的现代商业、流通服务便利的宜居商业以及商业、文化、娱乐等元素结合的享受型商业转化。 2、北京近年来商业发展走势分析 北京市商务局和北京市发展和改革委员会昨天对外公布了２００４年北京市流通业发展分类指导目录，这项被称为“北京商业白皮书”的目录明确提出八类７９项鼓励发展的项目目录；以及八个限制发展的项目目录。其中，超级市场、便利店、折扣店、专业店和品牌专卖店、汽车专业服务连锁店、特色商业街以及花卉市场、旧货交易市场、租赁市场被列为重点支持发展项目，而未列入规划的各类汽车交易市场，化学、危险品仓库，加油站和典当行等成为全市范围内限制发展的项目。??? ２００３年本市社会消费品零售总额已达到１９１６亿元，年增长率处于全国领先地位。２００３年全市商业连锁企业１４６家，门店总数已达到４２７７家，比２００２年增加３８．５％，实现零售额４６３亿元，同比增长２３．７％，大大高于本市商业平均增长水平，连锁企业年零售额占社会消费品零售总额的２４．１６％，全市截止２００３年年底共有营业面积１万平方米以上的各类大型零售商业店铺１００家，总营业面积约２１４万平方米，其中大型百货店６３家，大型综合超市２６家，大型专业超市９家，仓储式商场２家。 从上图可以看出，2004年全市经济走势一路飙升，地区生产总之递增幅度较大。整体发展稳定，较2003年度有大幅度提高。 全市价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。其中，食品类价格上涨4.8%，影响总指数上升1.4个百分点；娱乐教育文化用品及服务类价格上涨1.5%，居住类价格上涨1.4%，烟酒及用品类价格上涨1.2%。除此以外，交通和通信类价格下降4.3%，家庭设备用品及维修服务类价格下降3.1%，衣着类价格下降1.1%，医疗保健及个人用品类价格下降0.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。其中，吃类商品零售额610.8亿元，增长22.7%；穿类商品零售额242.1亿元，增长15%；用类商品零售额1224.6亿元，增长8.2%。居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。全年销售机动车44.7万辆，