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北海市 和安商港招商推广策划报告 广州凌峻房地产策划推广机构 2003年10月  目 录 第一部分：前言 第二部分：招商目标 第三部分：招商原则 第四部分：价格策略 第五部分：招商阶段划分与具体执行策略 第六部分：推广策略及费用预算 附：商场常见业态种类  第一部分 前 言  招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功完成招商目标。因而，对于商业地产商来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。招商的成败关系到项目的是否可以顺利开业，优质的主力商户是商场长久发展的中流砥柱。随着商业地产的发展,招商将会扮演很重要的角色。我们认为一个商业项目的真正成功是商场日后持续经营的长久旺盛，而统一招商就是为商场以后经营的畅旺奠定坚实的基石。 我们积极地为本项目寻求最佳的赢利模式与整体招商实战策略，力争使本项目实现经济效益、品牌效益与社会效益“三赢”，以及将项目持续做旺，实现赢利的持久化与最大化。 目前，北海的商业地产处于发展的初级阶段，在这样一个充满机遇和风险的环境下，本项目必须采用差异化策略，运用与众不同的实战战略与技巧，才能找到最好的出路，在确定与不确定的元素的围杀中才能冲出一条血路，早日达到本项目的招商目标，确保商场的顺利开业，这份招商报告，供双方讨论确认与执行。  第二部分 招商目标  一、和安商港的招商目标 和安商港的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家促进商场的持续旺场。 1、通过前期铺垫工作，保证和安商港的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争项目的招商率达到85％以上。 2、通过在北海当地市场及跨地区的巡回招商会，进一步提高北海和安商港的知名度，培育市场的美誉度，实行全部招商与招租，奠定项目在北海市场的龙头地位。 3、龙头效应。通过主力商户的进驻，带动小商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。 二、目标商家（品牌组织）计划 在和安商港的招商工作和品牌组织计划中，应充分考虑北海地区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯，以个别一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批意向经营商户，从中选择优质客户，实现品牌店经营、无假货经营，树立和安商港的专业形象。 招商计划先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择当地有特色的商品和服务项目。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则 主要包括大型超市、百货商店和西式快餐店。西式快餐店应以一线品牌商户为主，大型超市、百货商店以二线品牌商户为主，争取引进一线品牌商户。 因为北海城市的规模不大，人口不多，从消费承受力方面考虑，要直接引进招商超大型的连锁超市与百货商店的难度是很大，所以，我们建议，本项目采用合作经营或连锁加盟方式与一些大型品牌商家合作经营主力商户。项目要以一些比较优惠的策略去引进这类型的主力商家，确保项目对中小型商家的招商更有吸引力。 目标客户有： 快餐店：肯德基、麦当劳、必胜客 超市：广州家谊超市、岛内价、好又多、章业万货 百货：广州百货、天贸南大百货、摩登百货 辅助商户： 由国内外品牌专卖店与本地部分的零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很重要的客户群体，同时，他们的加入可以丰富商场的购物要求与乐趣，令商场变得更加多元化。 目标客户有： 品牌服装：例外、江南布衣、鳄鱼服装、皑如、播、时尚芭莎、天兰、奥雪玛、皮尔卡丹、以纯、黎人坊、蓝豹西服、雷柏高、萍果、CY、彬彬西服、报喜鸟、左丹奴、SK、U2、G2000、真维丝、保狮龙、班尼路、自由鸟、李宁等； 皮具、鞋类：高卓皮具、安迪皮具、永峻皮具、科春得、百事流行鞋、皮尔卡丹、老人头、鳄鱼、沿岸在线、阿迪达斯、信步、皮匠世家、百丽、芭迪等 家电、手机类：东泽电器、顺电家电、协享手机城、星之光电器城等 美容化妆品类：雅芳、亮妆、羽西等 精品类：顶好饰品、神话精品廊、激潮流饰品、翁氏魔术等 珠宝类：六福珠宝、周大福、点石珠宝等 服务类：建设银行、南航票务、旅游公司、中国电信、中移动、中联通等  第三部分 招商原则  一、业态规划 现代购物中心管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从“购物中心”蜕变成“小商品市场”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。 经过经营定位、经营品项、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。本报告是以《和安商港产品策划报告》为出发点，根据它的业态规划，灵