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南京明发滨江新城市场战略提案 目 录 第一章 南京总体市场研判 一、社会经济背景概况 [ 小结 ] 二、南京市房地产市场分析 1、南京房地产开发水平 2、土地供应特征分析： 3、市场层次分级特征分析 4、房产市场供需分析 5、南京拆迁状况 6、市场需求特征分析? 三、市场小结 第二章 江北区域市场分析 一、江北区域社会经济背景 二、江北区域房地产市场分析 1、江北区域市场概述 2、板块分布： 3、区域市场特征： 三、市场发展趋势研判 第三章 市场竞争态势分析 一、地块资源价值评析 [ 小结 ] 二、市场竞争态势： 三、战略机会点 第四章 市场定位 一、项目SWOT分析 1、项目优势： 2、项目劣势： 3、项目机遇： 4、项目挑战： 二、市场问题点与机会点分析 1、市场问题：第一章 南京总体市场研判 一、社会经济背景概况 1、南京经济南京经济实现近五年最快增长。全市实现国内生产总值亿元，较上年增长，增幅比全国高出约。其中，一、二、三产业增加值62.4亿元612.6亿元620亿元，增长6.5%12.5%、13.2%，一、二、三产业增加值的比重为4.847.3：47.9。人均国内生产总值22908元，比上年增长11.2% 数 值 增长(%) 固定资产投资(亿元) 602.95 29.7 #基础建设投资(亿元) 246.5 46.5 #更新改造投资(亿元) 109.99 20.2 #房地产开发投资(亿元) 137.62 24 国内生产总值12.5 #第一产业(亿元) 62.4 6.5 #第二产业(亿元) 612.6 13.2 #第三产业(亿元) 620 11.2 城镇居民人均可支配收入(元) 9157.08 11 农村居民人均可支配收入(元) 4578.5 6.2 城镇居民人均住房建筑面积(㎡) 21.4 0.8 [ 注 ]：#号表示其中。 A）产业结构调整步伐加快固定资产投资呈速增长态势 城镇居民人均住房建筑面积国家小康标准30/m2人2002年末全市户籍总人口为563.28万人，比上年末增加10.24 万人其中市区480.35万人 户均人口2.92人，家庭结构日趋小型化，晚育、少生及单亲家庭比例持续上升。 E）社会事业比较发达 2002年，科技进步对经济增长的贡献份额超过50%。人民群众受教育程度明显提高，连续三年被评为全国科技兴市先进城市，文化卫生事业健康发展，基本上适应了群众要求。 2、现代化都市框架已经拉开 全市建成区面积已由原来的76.34平方公里扩展为186.73平方公里，全市道路交通通行能力和水电气保障能力大大提高，初步实现“还帐型”向适度超型基础设施建设的转变。 A）城建规划及建设继续加大力度 南京今后十年规划的主目标为 “以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间布局。” 2002年以来，政府继续加大城市基础设施投资力度，道路交通、城市绿化、公用设施等建设有了较大改善。二桥竣工、三桥动工、地铁建设、河西新城区（奥体中心）初现端倪。 B）2002年南京城市化水平达到60%，进入稳步发展的阶段 C）南京确立 “具有部分国际性功能的现代化区域中心城市”，定位更趋务实 D）构建城市群，打造“一小时都市圈” 2002年南京提出：以南京为核心，以镇江、扬州、滁州、芜湖、马鞍山等城市为支撑，构建“一小时都市圈”。通过城市与城市之间便捷的综合交通网和现代化通讯设施相联系，加强内在的亲和力和相互依托关系，共同形成一个完整的自然、经济、文化和基础设施的机体。构建城市群，进一步发挥南京的经济中心作用，并通过中心城市传递经济吸引和辐射力，提高城市竞争力。 3、政策法规激活房地产市场，效果明显 2000年以来，南京通过出台（土地政策与交易政策规范化、部分税费减免与取消、金融融贷支持、多级市场建立与规范、住房分配货币化全面实施、旧城改造等）一系列政策，房地产市场反应异常活跃。 2002年5月1日《进一步搞活房地产市场的若干意见》的出台，更加激活了南京房地产市场。 [ 小结 ] 1、宏观经济形势向好，2002年南京人均GDP为2600美元11.29%，按同比增速，未来两年内预计将会超过人均GDP3000美元，城市的。 3、随着南京新城市定位的确立，城市发展进一步扩大了城市的版图，“一城三区”将成为城建热点。 4、南京已具备了郊区化和建设卫星城的经济，城市的分散作用已开始超过集聚作用，出现了城市人口向城外净流出的。二、南京市房地产市场分析 （一）南京房地产开发水平 1、房地产市场发展的阶段性特征 市场发育程度 短缺市场 ———→ 供应平衡 ———→ 相对饱和 ———→ 过剩市场