南昌万达房地产有限公司副总殷慧勇：浅析商业地产中的城市综合体汇.docVIP

南昌万达房地产有限公司副总? 殷慧勇 任何事物的发展都有其客观的演变过程，城市综合体作为商业地产的复合型产品，也正经历着不断地完善和优化的快速成长期。通常意义上讲，现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 一、从城市发展的角度看城市综合体的演进 城市综合体从广义的演进过程来看，它是伴随着城市的进步而产生的历史性城市中心；从狭义上来看，作为现代城市的“城中之城”， 它基本具备了现代城市的全部功能。 城市作为人类文明的主要组成部分，是伴随人类文明与进步发展起来的。学者们普遍认为，真正意义上的城市是工商业发展的产物。如13世纪的地中海岸，米兰、威尼斯、巴黎等，都是重要的商业和贸易中心；工业革命之后，城市化进程大大加快了，由于农民不断涌向新的工业中心，城市获得了前所未有的发展。到第一次世界大战前夕，英国、美国、德国与法国等西方国家，绝大多数人口，都已生活在城市里。 由此可见，城市的原始功能是人口相对集中的居住地；是工业集中的地方；是商业贸易的中心。在产业化满足这些原始功能的基础上，形成了房地产行业的进一步细分——住宅地产、商业地产、工业地产。 在工业化推进城市形成和发展的阶段，反过来看城市综合体，它是生产厂区、职工生活区的简单组合；现代城市的发展趋势则是把工业从传统意义的城市里迁出去，城市的原始功能也是核心功能就只剩下了居住和第三产业中心的功能了。现代城市综合体正是将这两项基本功能结合现代城市人群的具体需求，而演变成具有多种功能的建筑群体。 二、综合体的功能选择 随着城市对人们生活效率的影响，城市综合体被赋予的功能也越来越完备。它的各种功能在不同时间段得到发挥和组合，使其各部分的活动组织有序，而且相互补充，提高了自身的运营效率。目前的城市综合体基本包含了商务办公、商业零售、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。 商务办公是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分信息流、资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。 城市综合体应用高规格空间满足不同企业和人群的商务需求。 商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、购物愉悦和丰富多彩的服务，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。 酒店餐饮是综合体中较稳定的项目，它为流动的人口提供舒适的居住环境，为所有相关的活动人群提供美食、娱乐服务，全天候地保持持久的繁荣并增加其活力。 居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发是为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市不同阶层人士的居住需求。 从万达城市综合体的发展来看，基本代表了中国城市综合体的演变历程。从单个商业建筑体到多个建筑体组成的建筑群；从单一的商业零售到不同业态的组合；从满足单一的商务、商业需求到具备酒店餐饮功能；这一切都在不断增加和完善综合体的功能。但是，随着不同功能的差异化细分，每种功能又会演绎出千变万化的不同业态，而城市综合体同时也会受到城市规划条件和资源承载力的限制，是不能无限扩展的。因此，未来的城市综合体可能会根据自身的资源状况，选择具有优势的功能，作为核心功能来打造，其他的功能就会依托于周边的建筑群来实现。对于未来新兴城区的综合体来说，情况可能就不一样了。新兴的城区需要综合体的发展来带动区域经济的繁荣，这就需要综合体尽可能复合各种城市配套服务打造一个功能完备的经济拉动点，点燃城市化进程的火炬。以上两种情况，分别代表了城市综合体在不同经济区位的功能选择。 三、综合体的业态分布与组合 从城市综合体的基本功能来分析，商务办公和公寓住宅的功能相对比较单一，商业零售和酒店餐饮的功能就会演变出不同的业态。比如商业零售会包含传统百货、超市卖场、家电卖场、品牌专卖店等；酒店餐饮包含中餐、西餐、自助餐、连锁快餐等业态。综合体未来的价值大小，在很大程度上取决于建造设计之前对后期运营中各业态的需求分析和优化组合。 实现城市综合体的不同功能，需要各种业态的复杂组合，各种业态间在对客户群体的共享过程中，具有利益的一致性。大家可以彼此通过自身的服务获取不同客户群体带来的经济收益。这体现了城市综合体的规模化配套服务产生的经济放大效应。比如：购物的人群会给餐饮业带来客源；繁忙的商务人士会选择就近购物；出行的人群会选择联系公务便捷的酒店下榻等。这种连锁反映的经济行为，使城市综合体产生了极高的价值魅力，吸引了不同业态的入驻和大量投