四川某大型复合地产项目全案策划方案汇.docVIP

第一篇 项目背景及思考 第一部分 房地产发展宏观背景 一、经济状况及影响 经济是房地产发展的基础，对房地产的发展影响大而深远，区域经济发展的波动将直接影响区域房地产的发展。分析研究遂宁近几年经济的发展的现状及发展规律，以致能我们够更好地利用良好的经济环境，保证项目的成功开发。 一）、2004年经济总结 据统计部门资料：2004年，实现生产总值193.5亿元，年均增长10%三次产业比由1999年的35.932.3：31.8优化为3134.3：34.7。实现了市区县良性互动、协调发展。２００５年遂宁经济预计遂宁的ＧＤＰ增长将保持在１０％左右的增长速度，社会投资的增幅将保持１０％。农民人均增收在１００元以上。２００４年遂宁全市的ＧＤＰ较上年增长１３％国民生产总值达到了．亿元，地方财政收入达到了５．０９亿元!这是遂宁建市以来ＧＤＰ增长最快的一年!遂宁主动适应国家宏观调控政策，走可持续发展的道路，从２００２年到２００４年连续三年超过了两位数的增长2003年末全市总人口380.82万，其中城镇非农业人口64.61万。全市劳动力总量263万人，其中乡村劳动力215.87万人.10.29第一次提高银行利率（利率由5.31%提高到5.58%），2005.3.16第二次提高银行贷款利率（利率由5.58%提高到6.12%） 3、规范预售程序。2004年9月份建设部公布了《城市商品房预售管理办法》的修正令，办法要求：开发商在商品房交付使用后的90天内必须协助业主办理好房产证，否则就要承担违约责任。另外，修正令对违反预售办理手续的开发商将进行惩罚。 4、加强土地管理。2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以招拍挂的公开出让方式进行。 5、征收营业税。建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》的文件，意见》指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 6、禁次使用外墙瓷砖。成都市建委发出(2003)489号通知，通知说：“为提高城市品位、提升城市形象，根据成都市政府关于市区新建工程外立面及改建、扩建工程涉及外立面装饰的，不得采用瓷砖、蓝色玻璃”。此项政策将逐步在四川其他城市实施。 7、面积误差超过3%，可以退房。由四川省建设厅等七部门拟定的《关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见》已经四川省政府同意正式实施。对商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。 二）、政策对项目的影响 国家和地区政府对各项政策的执行实施，将使得遂宁房地产市场更加的规范，同时也将影响项目的开发，主要表现在以下几个方面： 1、面临更大的市场竞争。8.31土地大限的实施，土地的供应量增加，随之而来的产品的供应量增加，项目市场竞争环境加剧。 2、资金回笼延缓。国家加强对房地产预售程序的监管，使得以前那种规划一出就可以卖房的情况消失，由此导致回收资金的时间延缓。 3、商业需求量减小。国家征收收营业税，进一步打压投资投机行为，使得的商业投资的比例减少，从而减小了商业的需求量。这对遂宁并景气商业地产更是雪上加霜。 4、购房者购房积极性减弱。由于新政的实施，房地产的价格出现波动，购房者持币观望比例上升。 5、对建筑健康、环保、节能、安全等方面要求更高。特别是政府出台了关于，建筑外立面禁止使用外强瓷砖的规定。 四、城市规划的影响 一）、2010年城市总体规划 遂宁市战略思路充分发挥区位优势，积极推进“坚持以科教为先导，加强基础设施建设和农田基础地位，加快工业化、城镇化、信息化进程”发展战略，带动经济社会全面发展。战略目标到2010年国民经济整体素质提高，经济实力增强，各业协调发展，初步建成四川第二大交通枢纽和商贸中心。 2010年遂宁城市总体规划，遂宁城市发展的主要目标是： 城市性质：是四川省第二大交通枢纽、盆中商贸中心、区域性中心城市和生态园林城市。 城市形态：未来遂宁将建成一个中心（旧城）、三个副中心（东城、南城、凤台）组团式城市格局，同时沿江形成七大组团（旧城、屈家沟、流通坝、凤台、南坝、东坝、永兴）。 城市特色：遂宁将利用独特的“两面临山水，中间一座城”自然环境优势，建成突出生态园林特色的现代化城市。 城市发展目标：一是成都经济区与重庆经济区结合部重要的中心城市（距离成都、重庆各150公里）；二是盆中交通枢纽和商贸中心；三是现代化轻工业城市和生态园林城市；四是成渝两地的农副产品基地，作为大城市、特大城市的休闲