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谐水湾·春江花月营销策划报告 本次报告概要： 一、报告主题 谐水湾·春江花月利益点的整合与展开； 谐水湾·春江花月品牌的价值塑造与提升。 二、报告目标 通过营销推广完成本案产品的去化工作； 努力提升产品的销售价格，争取更大的利润空间。 三、报告重点 对产品实质性因素的利益的整合与分析； 对项目的买点进行梳理与整合； 对产品的实质性因素转化为有利传播的概念； 对产品差异性特点的整合，以及转化为有利传播的概念； 挖掘产品中的非实质性因素，并提炼为具有市场号召力的概念； 对推广形象和诉求风格的选择。 四、主要建议 联动宣传工作； 对产品的推广建议。 目 录 第一部分：项目分析及定位 4 第一节：谐水湾·春江花月项目分析 4 一、项目资源梳理 4 二、项目SWOT分析 6 三、项目定位： 8 第二节：谐水湾·春江花月项目概况及目标客户定位 8 一、项目概况 8 二、目标客户群特征 9 三、目标市场区域范围界定 10 四、目标客户群锁定 10 第三节：项目主题定位及推广思路 11 一、解构主题定位思路 11 二、推广思路市场依据 12 第四节：谐水湾·春江花月项目的买点梳理及解析 14 一、卖点梳理： 14 二、卖点解析 15 第五节 项目定位支撑点及产品建议 20 一、项目定位支撑点 20 二、产品支撑点及建议 21 第六节：价格定位 31 一、定价策略 31 二、定价原则 31 三、住宅价格定位 32 第二部分、营销战略分析 47 第一节：营销思路 48 一、战略背景与原则 48 二、总体推广战略 49 三、广告组合策略 49 四、开盘时机建议 51 五、景观及配套先行建议 53 第二节：营销目标 54 一、进行分阶段推广 54 二、2008年销售计划及目标 54 三、策略运用 55 第三节：开盘前准备工作 56 一、开盘前客户积累工作 56 二、工地现场安排 56 三、现场周边及户外广告的包装 57 四、工地围墙的包装 61 五、进场前销售资料的准备 62 六、样板房设计建议 63 第四节：项目销售进程 66 一、销售阶段划分 66 二、强势推广结点 66 三、2008年阶段营销重点 66 第五节：销售控制 68 一、推广持续安排 68 二、销售价格推广应用 69 三、价格策略运用流程和目标 70 四、价格策略运作目标 70 第三部分、阶段推广策略 71 第一节：阶段诉求重点 72 第二节：筹划期（意向登记） 72 一、推广主题 73 二、参考策略 73 三、推广策略 73 四、目标 74 五、推广细则 75 第三节：内部认购期 78 一、内部认购目的 78 二、内部认购时间 78 三、工作流程及内容 78 四、工地参观 79 五、广告及媒体计划 79 六、SP活动 80 第四节：公开销售期 81 一、开盘强销阶段（2008年9月14日～11月） 81 二、持续平稳期（2008年12月～2009年1月） 84 第一部分：项目分析及定位 我们将从项目的最基本的技术数据指标方面和目前现有的客户资源入手，从专业化、市场化的角度去分析评判谐水湾·春江花月项目，在我们对项目的基本经济数据分析完后，我们会的出一个核心的定位，这个定位将会直接影响到项目的日后销售，因此我们在此篇中会认真探讨和分析…… 第一节：谐水湾·春江花月项目分析 一、项目资源梳理 产品是第一位的，项目的地段和环境，项目的配套，项目规模的大小，项目的建筑规划设计，项目的外立面效果，项目园林设计和实施，项目的智能化系统，项目的户型结构、户型实用率，面种大小……目标消费群者都会根据以上指标结合销售价格审视整个项目的性价比，然后做出自已的判断。 地段： 位于市区黄金地段，配套齐全。东观雄伟长江大桥，南望长江及锦绣滨江公园，西接老城区成熟生活圈，北靠城市主干道——人民路； 环境： 区域交通便利，开发条件成熟，区域居住环境渐佳； 市中心社区稀缺： 安庆市市区中心可开发土地稀缺，在销和待开发的社区极少，谐水湾·春江花月成为市中心少有的社区楼盘； 社区规模大： 谐水湾·春江花月占地12.03公顷，总建筑面积为303402.76M2，共计2290户，市中心大规模社区将成为今后主要的卖点之一； 园林景观 谐水湾·春江花月在景观的设计理念上推崇“施法自然”，因地制宜，再现典型的美学主义自然园林景观。将传统造园手法与现代景观设计手法相结合，诠释独特的地域文化。遵守“以人为本”的设计原则，充分考虑了人的亲水性。 建筑规划 谐水湾·春江花月采用简洁、明快的现代主义建筑风格；以建筑美学作为建筑的设计原则，以解决建筑与沿江互为景观的动态关系，提升项目与沿江景观系统的城市空间与价值为规划理念，强调时尚、美观，使建筑整体具有丰富的灵动性和观赏性。 智能化系统 （1）安保监控系统 （2）一卡通系统 （