广州华福商场企划案汇.pptVIP

广州华福商场企划案 2004-T3HF-A001， 2004-10-15 ⑴招商客户定位 ●中小型批零商家： 此类商家目前主要集中在一德西路一带进行经营， 主要经营小批量的批发和零售业务，由于商品的利润率较低，所以租 金的承受能力也较低，一德西路日益提高的租金将导致这部分商家另 谋出路。 ●中小型厂家直销点： 在佛山、以及南番顺地区有着大量进行玩具礼品 生产加工的中小型企业，这一类企业通常会开设直销点进行业务开拓。 此类商家对于租金的承受力较高，但是对于在经营环境和交通、物流 方面的要求也较高。 1.客户定位 四、营销思路 ●广佛地区大量的玩具礼品零售商 ●广佛地区小批量批发购买的消费客户 ●零售消费者 ●全国各地中小批量的批发购买商户 ⑵消费客户定位 ⑴建议本项目商铺在经营前期，暂时不做销售，采用纯租赁或经营权转让等 形 式对本项目进行经营，在项目经营畅旺后，再考虑带租约销售。 ⑵建议在经营功能营造和形象包装上，必须与地铁坑口站结合，形成一体， 虽然这样必然要向地铁支付一笔费用，但是物有所值。结合的重点如下： A.利用地铁，作为本项目的主入口通道之一； B.在地铁站建筑屋顶，树立本项目的大型宣传广告牌，作为本项目的门脸； C.引入物流概念，利用坑口地铁站外的大型停车场，成为本项目物流体系 的一部分。 2.经营模式 ⑴高品位、低门槛 建议在招商阶段前期采用“高品位、低门槛”的原则： “高品位”：就是抓住商场的经营定位，对各行业商家进行严格筛选。 “低门槛”：就是对符合功能定位要求的商家，可适当降低其入场成本（特 别是主动客户），力求能促进招商工作的进程。 因此，在制订各楼层租金水平时须充分考虑发展商及经营者的实际 利益，以一个较为合理的价格让商家尽早进场，达到满场、旺场的效果， 然后再根据商场的营运状况进行价格调整，以达到发展商取得良好的经 营收益和商家同时获利的“双赢”局面。 3.营销总体思路 ⑵先形象，再推广 有助于通过策划提升产品的附加值及引起社会的高度关注 ⑶先品牌，后散户 主力品牌商户的进驻，有助于增添重点商户及一般商户的信心保障 一、宏观分析 华福广场项目（下称本项目）位于广州市芳村坑口地铁站西侧，与地铁站相隔一个4000㎡的大型绿化广场。项目建成后，将有天桥与坑口地铁站连接。 其中，本项目的裙楼为商用物业，楼高4层，共15248㎡ 1.项目简介 ●项目基础数据： 项目总用地面积 8299㎡ 总建筑面积 34856㎡ 商业部分 15248㎡，共4层 住宅部分 19608㎡ 基底面积 2840㎡ 容积率 4.2 建筑密度 34.2% 广州的人均收入水平和零售消费水平在全国占首位，2002年市区居民人均可支配收入14416元，同比增长5.8%，人均消费性支出增长1.4%。 2.广州市商业环境分析 ⑴需求增长势头良好，商铺空置量下降 A.人均消费力占全国首位 自从2001年百佳零售超市在中旅商业城圈下过千平方米，获得了经营火热的良好局面，尝到了甜头后，不少“本地虎”与“过江龙”均看好广州市场，如好又多、沃尔玛、家乐福、万佳、新一佳等均在广州圈下数千甚至上万平方米的营业面积，纷纷争当零售超市业的“大哥”。 B.大商业圈地忙 C.商业裙楼存量减少 大商业的竞争让不少曾为无法成功推出大面积裙楼商场而头痛的发展商放下心头大石。2000年至2003年广州市旧八区预售商铺合共积压约48万平方米。 房地产E网 ⑵市场热点不断涌现 从2002年底开始，广州地区的商用物业市场的市场热点不断涌现，从北京路的广百新翼到光明广场、名盛广场，然后是现在正在热推的正佳商业广场。根据这些市场热点，目前的广州市场基本上被几大热点商圈 A.以天河城、正佳商业广场为龙头的天河商圈，是目前广州地区最富 有的一个商圈，在这里凝聚了大量的资金。 B.以北京路步行街为中心的旧城区中心商圈，是广州最成熟的商圈，存在大 量的人流，广百新翼、光明广场、名盛广场等都是这个变化过程中的产物。 C.从万国广场、蓝色快线开业之后，海珠区已经形成了以江南西路、昌岗路 为中心的旧海珠商圈，这一商圈拥有海珠区最集中的居民区，具有很大的 发