开封集英地块前期定位报告(NXPowerLite)汇.ppt

经济总量 西区板块是房地产市场发展的热点区域，在售项目多、体量大，竞争激烈。10年1-8 月份住宅共计销售52.29 万平方米 在售项目多，体量大。在售12个项目中，规模超过50万㎡的有三个； 建筑形态主要是多层、小高层和高层，产品同质化严重，潜在供应量高达399万㎡，未来市场竞争激烈，价格集中在4000-4800元/㎡，环比上涨20%。 户型供给以三房为主，主力面积区间为120㎡-160㎡；两房占比36%，主力面积区间为87㎡-100㎡； 良好的发展前景带动小户型产品的涌现，如蓝郡、东京新城二期，“区域服务中心”定位将带动小户型产品供、求结构性占比的加大； 客户以二次置业为主，主要为公务员，企事业单位职工和个体户，作为城市发展方向，也吸引少量投资客及部分工薪阶层。 价格——在产品形态、产品区位同质化，产品硬件和软件相似的情况下，“价格”在销售中占绝对的主导作用。虽说“天价”的楼房有它的消费群体，但这只是少数。只有那些适合工薪阶层的房价才能吸引购房群体中的主力军。随着新一轮调控政策的出台，全国楼市出现区域调整的局面，北京、上海、广州等一线城市首次出现月成交量全部下跌的局面，房价回升令众多购房者观望情绪渐浓。所以，下半年更多的开发商将进行大规模的促销活动，大打折扣战，以便来维持项目较高的成交量。 品牌——如今的消费观和之前大不相同，以品牌为第一考虑因素的购房者越来越多。品牌的塑造往往更能体现出一个企业对自身的负责态度，从而也让消费者了解到企业文化内涵，进而认可产品。在开封房地产市场，存在10余家一线品牌企业，这些品牌形成多足鼎力的态势，占据着开封高端消费人群的视野。在各个企业实力相当的情况下，对品牌有效的宣传就成了主导市场的主要方法。只有让老百姓看到你企业的实力，开发商的品牌才会更加响亮，产品成交量才会更加上涨。 景观——小区内“拼”出的大块绿地，耗费巨资制造的喷水池、人工湖、景观小品等，这些场景几乎在每个成熟小区内都会见到。景观的同质化已经达到就像统一设计出来的，景观复制性太高，缺乏使人耳目一新的设计，留不住购房者的脚步，无形中增加了楼盘的销售难度。近段时间，在开封房地产项目中使用“水系”景观的高达85%，雷同现象严重。所以，在下半年新的楼盘开发上，开发商将会升级景观设计，越来越多的人文设计将会出现在人们生活区域，将以一种人文关怀来点缀社区生活。 项目核心客户描述 产品形式的确定 150平方米的大户型，可以分割成两个70多平方米的小户型。 可以改造入户花园 可以改造的入户花园，将入户花园扩大为餐厅。 超高露台——偷面积最多的地方 超高入户花园——利用超高部分隔出一间房 中空搭建——二次改造偷面积的手段 可供塔建的二楼空间 百变空间——可封闭和可以转变功能的空间设计 可以改造的花池 步入式凸窗接超高露台 －双重送面积 开窗的多样化处理 建筑立面颜色的打造 物业立面色调以浅色为主，明亮鲜艳； 可以适当添加软性暖色调线条，使得立面富于变化 建筑立面材质的打造 木挂条 贴面材质多体现原生态的感觉，大量采用天然或仿木材和石材元素 建筑立面形态，多呈弧形 多层产品正里面应适当增加弧形元素 小高层屋顶可适当增加弧线，但绝对要避免坡屋顶的出现 弧形楼板 弧形窗 弧形阳台 如可使产品增值 产品增值设计参考：中小3房功能打造 户型附加功能 （1）附加功能一：一梯一户的设置 （2）附加功能二：入户花园 可以改造的楼梯间，将入户花园的空间利用起来 部分产品装修出售： 1、装修标准说明（内部装修＋大堂装修） （以下分为厅、房、功能间、构件、大堂五部分说明）。 （1）、厅 客厅：地面铺设高级大理石或木地板，配木质踢脚线。 餐厅：地面大理石采用拼花图案，处理与客厅的过渡。 （2）、房 厨房：，地面采用玻化砖。天花采用防水纸面石膏板，吊顶配照明，意大利Snaidero整体橱柜或同级品，配送Franke龙头或同级品及不锈钢洗涤盆。 卧房：地面铺设木地板、配木质踢脚线、另主卧室设衣柜 书房：地面铺设地毯、配木质书厨 （3）、功能间 卫生间： 主卫：墙面采用大理石、地面铺设大理石，使用地暖。 其他卫生间：墙面采用抛光砖组合。地面铺设玻化砖，天花为防水纸面石膏板配照明及浴霸。 洁具：所有洁具采用瑞士Laufen品牌或同级品、龙头采用Grohe品牌或同级品。 其他设备：大理石台面、镜子、卫浴小五金。 阳台： 铺设地砖。栏杆为不锈钢玻璃栏杆 窗： 采用高级双层中空玻璃、粉末喷涂铝合金窗 门： 入户门采用子母门，配送电子密码门锁及防盗眼。 其余房门为木饰面门配送优质门锁（阳台门与玻璃门除外） 地： 大理石拼花地板或木制地板，部分空间可铺设地毯 墙、顶： 墙身、天花为乳胶漆饰面，局部纸面石膏板吊顶。 （4）、构件 （5）、大堂装修说明　 尝试将酒