张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心定位报告汇.docVIP

张家港香港城SHOPPINGMALL商业中心 可行性分析 无锡崇安寺招商咨询有限公司（香港有联管理） 2006年4月17日 目 录 第壹部分 张家港区域概况 一、地理位置 二、交通状况 三、经济概况 四、城市规划 五、商业地图 第贰部分 城市商业竞争力评估 一、长三角区域竞争力 二、张家港商业发展潜力 第叁部分 商业地产租售行情 第肆部分 项目用地周边环境 一、实景图 二、地块以南——乘航路 三、地块以西——东二环路 四、总体环境分析 第伍部分 项目SWOT分析 一、优势机会 二、劣势威胁 第陆部分 业种业态策略定位 第柒部分 销售招商策略定位 第捌部分 附件列表 张家港市商业地图 张家港香港城[置地广场]招商租金试算表（060417） 张家港香港城[紫荆广场]招商租金试算表（060417） 招商规划进度管制表第壹部分：张家港区域概况 一、地理位置 张家港市位于长江下游南岸，江苏东南部，北长江，南近太湖，距上海公里，南京180公里，苏州公里。地处长江三角洲的张家港有最适宜人居和创业的自然环境和发展环境。全境地势平坦，河流纵横，属北亚热带南部湿润性气候区，气候温和，四季分明，雨水充沛，资源众多，环境优美，是典型的江南鱼米之乡。境内天然良港张家港港，不冻不淤，深水贴岸，安全避风。现有万吨级泊位34个，年吞吐量超4000万吨，已开通19条国际航线，每月40多个国际航班，与世界150个港口有货运往来。张家港保税区是全国15个保税区中唯一的内河港型保税区。规划面积4.1平方公里，主要功能为国际贸易、出口加工和保税仓储。全市形成了以国家级保税区、省级经济开发区、扬子江国际化学工业园、沿江经济技术开发区等为龙头的载体建设群，是国内外客商投资创业的一块热土。?近年来，全市环境建设不断推进，先后获得首批国家卫生城市、首家全国环境保护模范城市等国家级荣誉称号。目前正朝着创建国家文明城市、国家园林城市、国家生态城市的目标迈进，着力营造人与自然和谐发展，经济、社会、资源、环境良性循环的现代化新型园林生态城市。 张家港作为区域性交通的纽带，是沟通长江南北和苏、皖、浙的重要交通节点，公路及河道运输十分发达。 公路：沪宁、204（烟台—上海）、沿江高速、苏锡张、苏虞张等高速公路； 水路：水网发达，水运约占总运输量的60%，港口为国际一级，有到东南亚及美洲的多条航线，万吨级泊位34个，年吞吐能力为四千万吨； 航空：距上海虹桥机场只有一小时车程，拥有浦东国际机场、南京禄口国际机场等周边机场。 完善的交通使张家港对外交流更加密切，这也为张家港新一轮的发展创造了良好的条件。 三、 3、经济概况 张家港市总户籍人口 86.86 万，城镇人口占43.49%，外来常住人口 50 万。2005年全年预计完成地区生产总值705亿元，比上年增长22.4%，按户籍人口计算人均已达10075美元，按常住人口计算人均GDP已经达到6400美元；2005年实现全口径财政收入108.38亿元，%，其中地方一般预算收入48.38亿元，社会保障体系全面覆盖城乡，城镇社会保险参保率达到98.5%，农村养老保险参保率达到99%，新型合作医疗制度参保率达到98.5%，老年居民养老补贴覆盖率达到99%，城镇居民和农民最低生活保障标准分别提高到每月300元和200元。消费市场持续活跃，汽车、旅游、住房等继续成为消费热点，全市私家车保有量万辆，在张家港马路上行驶的汽车，平均100辆中就有80辆是私家车社会消费品零售总额达到亿元。新增私营企业家，注册资本亿元；个私经济入库税收亿元，占全市入库税收的2%。200年全市新批三资企业2家，实现注册外资亿美元全市完成进出口总额亿美元，其中自营出口亿美元。2005年城市居民人均生活消费支出11825元比上年增12.8%。在各项消费支出中，食品支出居首位其次是文化教育娱乐服务支出和交通通讯支出。在生活消费八大类之一的食品人均支出为3548.69元占生活消费支出的比值即恩格系数为30%与上年占重33.5%相比下降了3.5个百分点恩格尔系数处于富裕区间文化教育娱乐服务支出和交通通讯支出中，人均分别为2285.80元和2087.29元，分别比上年增 16.6%和180.8%，占消费支出分别 19.3%、17.7%。看出，市城市居民生活水平提高较快，已向追求时尚的高质量生活方式转变。 苏州市各区域经济发展规模（2004年）： 从上面的内外引资情况来看，张家港的外向经济在苏州市各县市的比重是较轻的，实际利用外资仅高于太仓，而远远落后于昆山、常熟、吴江等地，而内资引进则仅次于常熟，这些数据可以从侧面反映出张家港市的人均购买能力。 张家港市人均工资增幅状况： 04年张家港市人均工资水平达到了20000元，与01年相比近乎翻了一倍。 人民收入的快速增