陕西咸阳商业市场分析暨华城国际商业广场发展建议[精品].pptVIP

“万达广场已经发展了三代。2005年之前是一、二代产品，2005年之后 是三代产品。一、二代万达广场还要更多的依靠于城市‘眼珠子’地带，借 助商圈的力量来发展。但发展到第三代，万达广场已经能够依靠自己的商业 模式，独立创造出城市新中心、新的商圈。” ——万达集团董事长王健林对万达的三代商业地产产品做出简单而明晰的描 述。 从借“心”到造“心” 第一、二代的纯商业产品选址在城市的最核心商圈。2005年之后的第三代 产品在选址上，更多在城市副中心或新区的中心。 万达广场项目选址 未来区域商业探讨——模式一（租售结合） * 借“心”到造“心” 本案——借市与造市 未来区域商业探讨——模式一（租售结合） * ? ? 订单地产 房地产开发补贴商业经营 未来区域商业探讨——模式一（租售结合） * 订单地产 ?联合发展：也叫共同选址。即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协 议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧 密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 ?平均租金：不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快 速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是 省会城市；三等是其他城市。 ?先租后建：招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。招商在前的原因是：一个购物中 心一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需 求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手， 这些问题在建设前先处理好，具有很大的优势；可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大 部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第 91 天起开始计租，因此租户不 管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金 。 ?限制条件：广阔的渠道及全国的分店，为其带来大量的战略合作伙伴，捆绑式租赁强制商 户必须与项目共同发展。 ?小结：因此该种模式必须建立在上述基础上才能完成。 未来区域商业探讨——模式一（租售结合） * 资金来源 ?资金来源：自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期 抵押贷款等。在分期滚动开发下，前期销售收入对持有型物业的资金来源支持作用很大。 ?“以售养租”、“房地产开发补贴商业经营”：通过项目的销售部分的销售还款平衡投资 现金流，商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。以售养租的做法很多公司 都有，万达的优势在于产业链条比较完整，前端和后端能够无缝衔接，并且形成核心竞争力。 ?商业地产开发所需资金，约 20% 由万达直接投资——“销售利润 + 内部资金调配”；商 业地产约 60% 投资向项目当地银行贷款；另 20% 左右由主力店企业自己投资——如沃尔玛， 前台、后台、配供系统、电脑系统和结算系统等均由企业自行设计投资。 未来区域商业探讨——模式一（租售结合） * 万达订单式商业地产模式 房地产开发补贴商业经营 以售养租平衡投资现金流 招商在前，建设在后 因此 未来区域商业探讨——模式一（租售结合） 本案借鉴 出售临街部分一层或一二层复式商铺，快速回笼资金，保留主通道位置商 铺，确保动线的完整性，所有商铺由开发商统一进行招商租赁，优先引进 主力店，确保商业定位的完整性和品质性，达到收支平衡。 * 未来区域商业探讨——模式二（租赁） 案例借鉴 凯德广场 凯德集团于1994年进入中国，目前在40余座城市运营超过130个项目，开发规模逾2,200万平 方米。集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵 盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人 民币。其雄厚的资本运作，为其持有物业带来坚实的基础。 * 凭借房地产领域专业知识和优质运营管理经验打造综合性地标项目是凯 德的优势所在。以来福士旗舰品牌为例，“城中之城”不仅是城市地标，也 是城市化进程的重要符号，完美融合住宅、商场、办公楼、服务公寓、酒店 等多种业态，在城市枢纽打造经济综合体，提升所在区域的生活与商务价值 并优化城市商业结构。 而相对于凯德广场则更显单纯，其单一商业体更愿意在城市副中心或新 区的中心发展，通过其独特性吸引广大消费者趋之若鹜前来，达到造势效果， 带动整个区域的发展。 从借“势”到造“势” 旗下产品包括来福士广场、凯德广场，其中来福士广场主打高端商业，趋 向于城市核心地带或交通便利地区，而中端品牌凯德广场则更加趋向于城市未 来发展的副中心或新区的中心。 凯德广场选址 未来区域商业探讨——模式二（租赁） * 借“势”到造“势” 本案——